Основное место жительства + краткосрочная аренда + перепродажа = налог на прирост капитала


Основное место жительства + краткосрочная аренда + перепродажа = налог на прирост капитала

Фото Rew

Стив и Барбара, чьи дети уже выросли, теперь сдают в аренду от четырех до шести месяцев в году свой любимый дом в Ванкувере с захватывающим видом на океан, площадью 3500 квадратных футов. Сейчас они оценивают жизнь в роскошной квартире площадью 700 кв. футов в центре города.

В Торонто Джоди сдает свой дом в аренду соседям, занимающимся масштабным ремонтом, а также профессионалам, работающим по краткосрочным контрактам. Арендная плата за два—шесть месяцев покрывает ее ипотеку и эксплуатационные расходы, такие как страхование, налог на имущество и коммунальные услуги, и она наслаждается летом в коттедже.

Как и многие домовладельцы, которые сдают жилье через AirBnB и аналогичные веб-сайты, Стив, Барбара и Джоди считают эти дома своим основным жильем, потому что они живут там больше, чем в любом другом месте.

Большинство канадцев знают, что будут платить налог на прирост капитала в Канадское налоговое агентство (CRA), когда они продают активы, такие как их дом, или инвестиции за большую сумму, чем они заплатили. Они также знают и ценят тот факт, что их основное место жительства является исключением.

Однако не каждый домовладелец, который сдает жилье на несколько месяцев в году, понимает, что статус основного места жительства их домов может измениться, потому что они используются по-разному, и что 50% прибыли может облагаться налогом как часть их регулярного дохода.

“Мои финансово подкованные клиенты старательно сообщают о всех доходах от аренды и связанных с ними расходах CRA, и я удивлен тем, сколько не понимают, что эта аренда может привести к значительному увеличению капитала, когда они будут продавать жилье”, — говорит Алекс Левентис, бухгалтер из Торонто. "Перед сдачей в аренду основного места жительства поговорите со своим бухгалтером, чтобы узнать, повлияет ли это на ваше основное место жительства и на налог на прирост капитала.”

Если вы заплатили $ 200,000 за свой основной дом в 1993 году и продали его за $1,4 млн в 2019 году, вы не заплатите ни копейки налогов. Однако, если вы арендовали его на шесть месяцев в 2015 и 2016 годах, 50% прибыли 2015 и 2016 годов могут облагаться налогом как часть вашего личного дохода в каждом календарном году.

"Понятно, что мои клиенты хотят знать, что они могут заплатить, если они сдают в аренду дом время от времени, прежде чем продать основное место жительства, но я не могу точно предсказать, насколько он будет оцениваться, останется ли их личный доход таким же и, самое главное, как CRA определит влияние на их статус основного места жительства”, — говорит Левентис.

К счастью, бухгалтеры могут сказать домовладельцам, что CRA сообщает, что дом, коттедж, кооперативный дом, квартира в многоквартирном доме или на два хозяина, трейлер, мобильный дом или плавучий дом должны соответствовать каждому из этих условий, чтобы квалифицироваться как основное место жительства:

  1. Вы купили дом, чтобы жить в нем.
  2. Вы владеете собственностью в одиночку или с другим человеком
  3. Вы, ваш нынешний или бывший супруг или партнер в гражданском бракеправу или дети живут в нем в какой-то момент в течение года
  4. Вы назначаете недвижимость своим основным местом жительства

Дома и Стива и Барбары, и Джоди по-прежнему будут считаться их основным жильем на основе вышеуказанных критериев. Тем не менее, CRA отмечает, что основной статус проживания может измениться, если весь дом или его часть используется для аренды или деловых целей.

“Когда вы готовы продать свою основную жилплощадь, взгляд CRA на ее статус является единственным, что имеет значение, и они оценивают каждую ситуацию индивидуально – это невероятно сложно и подлежит интерпретации”, — говорит Левентис.

Даже если домовладельцы сдают в аренду свою основную жилплощадь, статус не изменится, если они будут соблюдать эти три пункта:

  • Ваша аренда или бизнес-использование имущества относительно невелики по отношению к его использованию в качестве основного места жительства;
  • Вы не вносите никаких структурных изменений в недвижимость, чтобы сделать ее более подходящей для аренды или деловых целей
  • Вы не вычитаете любую надбавку на капитальные затраты на части, используемые для аренды или деловых целей

“Вы можете спросить CRA, что будет считаться "относительно небольшим” или какой тип структурных изменений будет проблемой, но желаю удачи в получении прямого ответа – поверьте, я пытался", - сказал один домовладелец. — Мой бухгалтер говорит,что существует множество нюансов.”

К счастью, домовладельцы, которые сдают свои основные дома, потому что им пришлось переехать из-за работы, могут сохранить статус своих домов при определенных условиях. Например, если новое рабочее место находится по крайней мере на 40 км дальше от вашего временного дома, чем основное место жительства, статус основного места жительства не должен затрагиваться.

“В такой ситуации нет четкой определенности, но домовладельцы, которые сдают свои основные жилплощади, должны получить как можно больше ясности от своих бухгалтеров, потому что долгосрочное финансовое воздействие может быть значительным”, — говорит Левентис.

Скажем так, Стив, Барбара и Джоди получат оценку ситуации в следующем месяце.

Напоминаем, что по вопросам покупки и аренды недвижимости в г. Ванкувер и его пригородах обращайтесь к русскоязычному риэлтору Анне Гамовой. Связаться с Анной можно по электронной почте realtorgamova@gmail.com либо по телефону +1-778-834-2662















Источник

Нашли ошибку в статье? Сообщите нам!

Тэги


Поделиться статьёй


Поделиться
Поделиться

Смотрите также

comments powered by HyperComments

Сообщить об ошибке в статье:
Основное место жительства + краткосрочная аренда + перепродажа = налог на прирост капитала

Если вы нашли какую-либо ошибку в тексте, который только что прочитали, вы можете отправить нам замечание об этом — анонимно или указав контакты для обратной связи