Як китайці захопили ринок нерухомості Ванкувера
Ринок нерухомості Ванкувера унікальний. Ви можете думати, що у вашому місті багато іноземних покупців, але у Ванкувері їх ще більше. Щоб вам було легше зрозуміти, як улаштований ринок нерухомості Ванкувера, пропонуємо прочитати коротку історію про те, як на ньому з’явилися іноземні покупці та яка їхня роль.
Етап перший: Передача Гонконгу
Ніхто не знав, що послідує за передачею Гонконгу Китаю в 1997 році. Жителі острова турбувалися, яке життя їх чекає у комуністичній країні. З 1979 по 1980 рік понад 160 000 нелегальних мігрантів з Китаю переїхали до Гонконгу, захопивши з собою історії про важке життя на батьківщині. Подібно до сучасних мігрантів-мільйонерів, жителі Гонконгу зібрали свої багатства і виїхали. Влітку 1989 року на площу Тяньаньмень у Пекіні вийшли демонстранти. Події четвертого червня починалися як мирна маніфестація проти корупції та за свободу слова і преси. Уряд оголосив про воєнний стан, а потім протестувальників розігнали солдати силовими методами. Населення Гонконгу побачило, як Пекін відреагував на демонстрації на площі Тяньаньмень, і всерйоз занепокоїлося за своє майбутнє. Саме тоді люди почали масово виїжджати з острова. Більшість емігрантів оселилися у країнах Співдружності, таких як Великобританія, Австралія та Канада. За місяць, у період з червня по липень, Канада прийняла 100 000 вихідців з Гонконгу.
Етап другий: програма для гонконгських мільйонерів
Канадський уряд знав, що серед мігрантів були досить багаті люди, і побачив у цьому можливість підняти в’ялу національну економіку. У 1976 році прем’єр-міністр П’єр Трюдо запустив програму, спрямовану на залучення заможних вихідців з Гонконгу. Для людей з доходом від $365 000 ($1 541 504 у 2017 році), готових інвестувати мінімум $183 000 ($772 864 у 2017 році), двері в Канаду були відкриті в будь-який час. Кожен іммігрант зобов’язувався створити одне робоче місце та купити будинок або відправити свою дитину до школи. Газета LA Times назвала програму «настільки ліберальною, що навіть спортивний рекрутер у коледжі (середня зарплата $30-40 тис., авт.) позаздрив би гонконгським іммігрантам».
Багато багатих іммігрантів оселилося у Ванкувері, але тоді тут не було стільки можливостей, як у Гонконгу. Тому мільйонери розглядали його як проміжний етап переїзду до більш перспективних міст і як можливість отримати паспорт країни Співдружності, який забезпечив би їм безпеку при поверненні на батьківщину. У 1997 році Террі Хай, тодішній президент Concord Pacific, давав інтерв’ю для газети New York Times стосовно відбуваючогося. Він сказав, що насправді мало хто виїхав з Гонконгу. Люди скоріше перевезли свої гроші. Хай пояснив свої слова тим, що половина з 1200 квартир, побудованих його компанією, купили гонконгські інвестори, але не заселилися в них. Зараз Concord Pacific – найбільший забудовник у Канаді, а її колишній власник Лі Ка-шин – найбагатший людина в Азії.
Етап третій: прив’язка юаня до долара
Прив’язка юаня до долара – ще одна подія, яка вплинула на ринок нерухомості Ванкувера. Для тих, хто не знає, прив’язка валюти – це коли вартість однієї валюти безпосередньо залежить від іншої. У 2008 році юань прив’язали до американського долара за фіксованим курсом. Після цього юань різко подешевшав, щоб зберегти конкурентоспроможність торгівлі. Проблема в тому, що тоді економіка Китаю процвітала, а прив’язка до долара штучно послабила національну валюту.
Китайський народ страждав від усіх міжнародних транзакцій на благо своєї економіки. У червні 2010 року юань стабілізувався. До 2014 року цінність китайської валюти щодо долара зросла на 13%. Зазвичай готівкові гроші не змінюють свою вартість так швидко. Тому багато людей вирішили скористатися іншими інструментами інвестицій, чутливими до темпів інфляції – наприклад, акціями та облігаціями. Вартість таких активів відображає справжній рівень інфляції, на відміну, наприклад, від індексу споживчих цін, який уряди цікавляться утримувати низьким. Лоренс Фінк, генеральний директор міжнародної інвестиційної компанії Blackrock згадував про події 2015 року на конференції Megatrends у Сінгапурі: «Сьогодні два кращих вкладення на світовому рівні – це сучасне мистецтво та квартира у Лондоні, Ванкувері або на Мангеттені». Якщо для вас ці слова не означають нічого, то ви повинні розуміти контекст того, що відбувалося на тому заході. Під управлінням компанії Фінка перебуває $5.1 трлн., що робить Blackrock найбільшим тіньовим банком. Для порівняння, у розпорядженні Фондової біржі Торонто в три рази менше активів. Фінк сказав ці слова у конференц-залі, повному найвпливовіших інвесторів у світі. Навіть якщо тоді це не було трендом, то обов’язково стало б у найближчому майбутньому. Фінк виявився правий.
Етап четвертий: антикорупційна кампанія Сі Цзіньпіна
У китайському уряді колись процвітала корупція, і це визнають самі китайці. За приблизними підрахунками у 2003 році корупційні схеми коштували Китаю $86 млрд. або приблизно 3% тодішнього ВВП. Чиновники робили один одному щедрі подарунки і продавали права власності в обмін на доступ до державної скарбниці. У 2013 році посаду Генерального секретаря Комуністичної партії зайняв Сі Цзіньпін, який пообіцяв покласти край корупції. Він дотримав слово і провів одну з наймасштабніших антикорупційних кампаній в історії. У 2015 році понад 300 000 чиновників були покарані за корупцію, а до 2016 року ще 100 000 політиків притягнули до відповідальності за хабарі. Навіть матір колишнього мера Ванкувера заарештували за хабар розміром $69 млн. Найцікавіше – те, що потім зробили з грошима, які вилучили у корупціонерів. Канадські банки роками допомагали Китаю виводити капітал із країни через посередництво так званого смёрфінга. Суть у тому, що великі суми грошей розбивали на частини, які потім надсилали на різні банківські рахунки. Смёрфінг дозволив уникнути контролю китайських органів фінансового регулювання. Канадські банки отримували перекази, акумулювали їх на одному банківському рахунку, і дуже просто видавали гроші фізичним особам – наприклад, на іпотеку. Все це схоже на ідеальну схему виведення незаконно отриманих грошей із країни. Так воно і є. У 2013 році понад $258 млрд. вислизнули з материкового Китаю, ховаючись на банківських рахунках законних мігрантів. З 2014 по 2016 рік із Китаю вивезли на $1трлн. більше, ніж завезли. Зважаючи на те, які величезні суми грошей ввозиться в країну, ця різниця просто величезна. Невідомо, скільки точно грошей залишилося у Ванкувері, але в той час констатували вражаючу активність на ринку нерухомості.
Етап п’ятий: офіційні реформи
У 2016 році, уряд Британської Колумбії оголосив, що через 30 днів буде введено податок 15% на покупку нерухомості для іноземців. Це заявлення поставило іноземних покупців перед вибором: купити зараз або заплатити на 15% більше. Більшість віддала перевагу першому варіанту, і на ринку нерухомості почалась ажіотаж, який тимчасово спав після введення податку в серпні. Канадський уряд зробив вигляд, що вирішив проблему, хоча по суті нічого не зробив. Невдовзі продажі нерухомості іноземцям знову поповзли вгору. У січні 2017 року уряд Китаю та Народний банк ввели нові заходи контролю над капіталом. Зокрема, вони спрямовані на припинення смурфінгу. Тому тепер потрібно надавати підтвердження використання коштів, причому забороняється виведення грошей для купівлі нерухомості або відкриття іпотечного кредиту в іншій країні. Після цього ринок нерухомості Ванкувера та інших міст, куди виводили капітал китайські інвестори, заспокоївся і трохи охолов. Зараз Китай рішуче налаштований припинити відтік капіталу. У липні 2017 року Народний банк Китаю заявив, що підготував 400 000 спеціалістів з фінансового контролю. Крім того, НБК активно вивчає технологію блокчейн, сподіваючись за її допомогою ліквідувати паперові гроші, викоренити підробку та отримати можливість відстежувати всі транзакції.
Що відбувається сьогодні?
Навіть при усіх існуючих обмеженнях 1 з 10 будинків у Річмонді (передмісті Ванкувера) купує іноземець. Причому це покупці нерезиденти, тобто, вони в кращому випадку приїжджають у куплений дім пару разів на рік. Цікаво, що кожен десятий власник, перепродаючи свій дім, зазначає, що в ньому ніколи не жили. Помилка, яку допускають багато фахівців, аналізуючи ринок нерухомості Ванкувера, полягає в тому, що вони порівнюють його зі звичайними ринками нерухомості. Насправді, Ванкувер – це не зовсім місто. Це банк. І люди тут живуть не в будинках, а в сейфах.
**Нагадуємо, що з питань купівлі та оренди нерухомості у м. Ванкувер та його передмістях звертайтеся до російськомовного ріелтора Анни Гамової. Зв’язатися з Анною можна по електронній пошті [email protected]
або за телефоном
+1-778-834-2662**
