Ипотека в Канаде в 2020: как она работает, условия и процентные ставки


Ипотека в Канаде

Все об ипотеке в Канаде

Как работает ипотека в Канаде? Могу ли я получить ипотеку?  

В нашей статье мы поговорим о том, как работает ипотека в Канаде, а также ответим на часто задаваемые вопросы.

Как работает ипотека при покупке недвижимости в Канаде

  • Покупатель использует средства от ипотеки, чтобы заплатить продавцу за недвижимость, и возвращает деньги, взятые в долг, плюс проценты, в течение установленного периода времени (чаще 25 или 30 лет).
  • Покупатель платит кредитору, как правило, каждый месяц, но у вас есть возможность выбирать частоту платежей. Часть платежа используется для погашения основного долга, а часть платежа погашает проценты.
  • Ипотека регистрируется на имущество в соответствующем провинциальном бюро регистрации земельных участков.
  • Практически всегда, вы можете перенести вашу текущую ипотеку на новый объект недвижимости

Пошаговое руководство по ипотеке в Канаде

1. Вам нужно внести первоначальный взнос

Первоначальный взнос – определенная сумма, процент от общей покупной цены объекта недвижимости, которую вносит покупатель из собственных средств. Минимальный первоначальный взнос на ипотеку в Канаде в 2020 году составляет 5% от стоимости жилья, на недвижимость стоимостью до $500,000 CAD; от $500,000 до $999,999 расчёт следующий: 5% на первые $500,000 стоимости и 10% на остаток. На покупку недвижимости стоимостью больше $1,000,000 требуется минимум 20%. 

Существует 3 основных источника средств для первоначального взноса:

  1. Собственные накопления. Сюда относятся сбережения, инвестиции и средства вырученные от продажи другой недвижимости.
  2. Подарок. Близкие родственники могут подарить вам средства на первоначальный взнос. К близким родственникам относятся родители, дети, браться/сёстры. 
  3. Кредит. Да, первоначальный взнос так же можно взять в кредит. Получить ипотеку с таким первоначальным взносом будет немного дороже, но такой вариант есть.   

Все кредиты с первоначальным взносом меньше 20% называются High Ratio (high – высокий ratio – коэффициент), что дословно можно перевести как «кредит с высоким коэффициентом заемных средств». Такие кредиты на ипотеку, по канадскому законодательству, должны быть застрахованы в одной из трёх страховых компаний. О них поговорим позже. Страховой взнос варьируется от 0,60% до 4,50% от суммы ипотеки, но не переживайте, вам не придётся искать дополнительные 4.50% на оплату страховки. Страховой взнос будет добавлен к основному долгу по кредиту и разбит на весь срок амортизации кредита. Данная страховка защищает канадского кредитора (банк) от неуплаты по кредиту.   

2. Предварительное одобрение ипотечного кредита (Pre-Approval)

Получение предварительного одобрения является важным (но не обязательным) этапом процесса покупки жилья. Предварительный расчет дает вам более четкое представление о вашей покупательной способности и помогает вам сформировать реалистичный бюджет, который вы можете себе позволить в долгосрочной перспективе.

Как только ипотека будет предварительно одобрена, вы также можете зафиксировать определенную процентную ставку на ограниченный период времени (как правило до 120 дней). Пожалуйста, поинтересуйтесь у вашего специалиста по ипотечным кредитам о том какие документы необходимы для предварительного одобрения кредита.

3. Решите, какой тип канадской ипотеки вам подходит: открытый или закрытый?

Разница между этими видами заключается в возможности досрочного погашения. Например закрытый тип ипотеки подразумевает контракт с банком на определённый срок (обычно 3-5 лет) при разрыве которого вам придётся заплатить штраф за досрочное расторжение. Штрафы зависят как от продукта так и от размера кредита и могут колебаться от нескольких сотен долларов до десятков тысяч. 

В то же время открытый тип ипотеки позволяет выплатить всю сумму кредита в любой момент, без каких-либо штрафов. Проценты по такому кредиту выше, чем по закрытой ипотеке. Если вы не планируете ежегодно дополнительно выплачивать более 20% от первоначальной суммы кредита – то не стоит переплачивать за открытый тип кредита. 

Одним из наиболее известных видов открытого типа ипотеки является Home Equity Line of Credit, или Кредитная Линия под Залог Недвижимости. Такой кредитной линией можно пользоваться как самой обычной кредитной картой, оплачивать только процент или погашать весь долг сразу. Как правило Home Equity Line of Credit составляет один из компонентов ипотечного кредита, тогда как основная сумма зафиксирована под закрытый тип.  

4. Каков максимальный срок выплаты ипотеки в Канаде? 

Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, то максимальный амортизационный срок составляет 25 лет. Если же первоначальный взнос более 20%, то можно растянуть выплаты по ипотеке на 30 лет.

5. Канадские ставки по ипотеке: фиксированная процентная ставка (fixed) и плавающая процентная ставка (variable)

Фиксированные процентные ставки не изменяются в течение всего срока кредита. Чаще они выше, чем плавающие ставки, но они дают гарантию неизменного платежа на протяжении всего срока ипотеки (обычно 3-5 лет). 

Плавающая процентная ставка, в свою очередь, может изменяться в течение срока кредита, и зависит от так называемой Базисной Ставки (Prime Rate), которую каждый банк устанавливает самостоятельно. Базисная ставка зависит от решений Банка Канады и от изменения ставки овернайт (Bank of Canada Overnight Rate). Банк Канады пересматривает ставку овернайт 8 или больше раз в год, то есть потенциально плавающая ставка по ипотеке может меняться 8 раз в год (как в большую так и в меньшую сторону).

Некоторые кредиторы предлагают гибридные или комбинированные ипотечные кредиты. В этих типах ипотечных кредитов часть вашей ипотеки защищена от колебаний рыночных ставок (как и в случае ипотеки с фиксированной ставкой).

Какую ставку выбрать?

Правильного ответа здесь не существует, т.к. у каждого типа ставок есть свои плюсы и минусы. Давайте разберемся.

Фиксированная процентная ставка (fixed)

Плюсы: 

  • Стабильность. Процентная ставка не изменится на протяжении всего срока кредита (как правило 3-5 лет). С фиксированной процентной ставкой вы можете смело планировать свой бюджет на 5 лет вперед.

Минусы: 

  • При досрочном расторжении договора с Фиксированной ставкой придётся заплатить штраф, который может быть ЗНАЧИТЕЛЬНО ВЫШЕ чем при плавающей ставке. 
  • Фиксированную ставку нельзя конвертировать в плавающую.

Плавающая процентная ставка (variable)

Плюсы: 

  • При досрочном расторжении кредитного договора, штраф не будет превышать 3 months interest (часть месячного платежа идущая на оплату процента по кредиту умноженная на 3).
  • Плавающую ставку можно конвертировать (lock in) в фиксированную без штрафов.

Минусы: 

  • Определенная нестабильность. Как уже сказано выше, ставка может измениться 8 раз за год. 

Чтобы понять какой тип процентной ставки подходит именно вам - оцените ваши планы на будущее:

  1. Если вы НЕ планируете владеть жильем до конца срока кредитного договора – выбирайте Плавающую ставку, чтобы избежать больших штрафов.
  2. Если вы подумываете о рефинансировании в ближайшем будущем – выбирайте Плавающую ставку. Рефинансирование (вывод дополнительных средств из недвижимости, увеличение размера кредита) рассматривается как преждевременное расторжение договора кредитования, а следовательно штрафы (Penalties).
  3. Если ничего из вышеперечисленного к вам не относится – смело выбирайте Фиксированную ставку.
  4. Однако, если фиксированная ставка намного дороже плавающей – подумайте, стоит ли переплачивать за надёжность? Помните, что плавающую ставку всегда можно конвертировать в фиксированную (но не наоборот).

Популярные вопросы по ипотеке в Канаде

Каковы процентные ставки по ипотеке в Канаде?

Точного ответа на данный вопрос нет, т.к. процентные ставки по ипотеке в Канаде зависят от очень многих факторов и каждый банк и кредитор предоставляет разные кредитные продукты. Но чтобы вы имели хоть какое-то представление, начиная с 2009 года, процентная ставка на ипотеку в Канаде находилась в диапазоне 2.5%-5.5%. 

Какова периодичность выплат по ипотечным кредитам?

Вы сможете выбрать, как часто вы будете осуществлять ипотечные платежи. Возможные варианты включают: 

  • ежемесячные платежи (monthly)
  • 2 раза в месяц (semi-monhtly, 24 платежа в год)
  • каждые 2 недели (bi-weekly, 26 платежей в год)
  • каждую неделю (weekly, 52 платежа в год)  

Что делает ипотечный брокер, и нужно ли к нему обращаться?

В Канаде ипотечный кредит можно получить двумя способами: 

  1. Придя в банк 
  2. Обратившись к ипотечному брокеру. 

Разница между двумя опциями в том, что банк ограничен в выборе ипотечного продукта, в то время как ипотечный брокер работает сразу с несколькими банками и кредитными организациями. Услуги ипотечного брокера бесплатны. 

Ваш ипотечный брокер поможет вам выбрать вариант кредитования, который наилучшим образом будет соответствовать вашим потребностям. Он будет рядом с вами на каждом этапе процесса покупки жилья и сможет помочь вам получить предварительное одобрение ипотеки уже на самой первой встрече.  

Что такое CMHC, Genworth Financial и Canada Guarantee? 

Как уже обсуждали выше, если первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости дома, то в ваш кредит будет добавлена страховка ипотечного кредита. Эта страховка защищает банк в случае дефолта по кредиту. Страхование осуществляется одной из признанных страховых компаний:

Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) является канадским органом по жилищному и ипотечному страхованию.

Genworth Financial Canada — крупнейшая в Канаде частная ипотечная страховая компания.

Canada Guaranty – самая молодая, но тем не менее не уступающая другим, частная страховая компания.

Причины, по которым ваша заявка на ипотеку в Канаде может быть отклонена

Случается и так, что вас запрос на ипотеку могут отклонить. Как правило, это происходит по следующим причинам:

1. Плохая кредитная история в Канаде

Причиной плохой кредитной истории могут быть просроченные платежи по кредитам, записи от коллекторских агентств, банкротство и судебные иски по неуплаченным кредитным обязательствам. 

Бывает так, что кредитной истории нет вообще. 

Для новых иммигрантов, приехавших в Канаду в течение 5 последних лет, существуют ослабленные требования к кредитной истории и кредитному рейтингу. По истечении пяти лет с момента приезда считается, что у человека было достаточно времени чтобы построить кредитную историю, по этому, если у вас до сих пор нет кредитной карты зарегистрированной на ваше имя – срочно откройте. Без кредитных карт не будет кредитной истории.     

2. Соотношение собственных и заёмных средств банка

Если на момент подачи заявки, у вас есть другие большие кредиты то банк может посчитать ваш доход недостаточным.

3. Отсутствие подтверждения дохода

Если вы заполнили одни данные по доходу, но не смогли их официально подтвердить, то вам также откажут в ипотеке. Банки и кредиторы затребуют максимально много информации: ваши зарплатные отчеты, выписка с банка и пр.

4. Неопытный ипотечный брокер или кредитный специалист

Бывает и так, что вам просто попался неопытный ипотечный брокер, который не может решить ваш вопрос.

Данный материал был подготовлен совместно с Катериной Демыкин - специалистом по ипотечному финансированию в г. Ванкувер и провинции Британская Колумбия. Если вам нужно получить ипотеку, узнать лучшую процентную ставку по ипотеке или задать другие вопросы, то обращайтесь к Катерине.

Нашли ошибку в статье? Сообщите нам!

Тэги


Поделиться статьёй


Поделиться
Поделиться

Смотрите также

comments powered by HyperComments

Сообщить об ошибке в статье:
Ипотека в Канаде в 2020: как она работает, условия и процентные ставки

Если вы нашли какую-либо ошибку в тексте, который только что прочитали, вы можете отправить нам замечание об этом — анонимно или указав контакты для обратной связи