Ипотека в Канаде: ответы на часто задаваемые вопросы

Покупка недвижимости — неотъемлемая часть нашей жизни. Большинство людей в Канаде покупает недвижимость в ипотеку (кредит). Канада предоставляет очень выгодные процентные ставки, но по пути от подачи заявки на ипотеку до одобрения у вас может возникнуть очень много вопросов. Мы выбрали самые часто задаваемые вопросы об ипотеке в Канаде, на которые ответил Андрей Бельский — специалист по ипотеке в Канаде с многолетним стажем.Что от меня требуется, чтобы получить одобрение на ипотеку в Канаде? При принятии решения о выдаче ссуды банк оценивает несколько параметров:

1. Вашу кредитную историю (следите за анонсами- будет отдельная статья)
2. Вашу платежеспособность
3. Ну и саму недвижимость, которую вы покупаете.

Какие месячные выплаты мне стоит ожидать?

Лучше всего, конечно же, поговорить с ипотечным брокером,  он  сможет проверить вашу  финансовую ситуацию, порекомендует подходящий продукт и рассчитает ваши ежемесячные выплаты.Но вы можете сами приблизительно проверить на какую ссуду в банке можно рассчитывать и сколько вам нужно будет платить ежемесячно,воспользовавшись специально разработанным калькулятором .Вы можете им воспользоваться у меня на сайт епо этой ссылке.

Каковы основные причины отказа в выдаче ипотеки? Для чего нужен в Канаде брокер по ипотеке? В чем отличие от банка? Какие финансовые потери я при этом несу?

К счастью в своей практике я достаточно редко встречал «ОТКАЗ» в выдаче ипотеки.Здесь очень важно понимать какие основные шаги необходимо предпринять прежде чем подать заявку на выдачу денег. Первым делом, чтобы избежать разочарований, после того как вы решили приобрести недвижимость, необходимо обратиться к ипотечному специалисту будь то в банке или независимому. Я все-таки советую обратиться к Независимому  Ипотечному  брокеру по нескольким причинам:В отличииот банковского работника у нас есть доступ к большему количеству вариантов, т.е мы работаем не только с  со всеми крупнейшими банками, но и с  другими финансовыми  институтами имеющими право работать на этом рынке. Мало кто знает, но первыми в Канаде стали выдавать ипотеки – Страховые компании, они и сейчас продолжают это делать, есть много финансовых корпораций, единственная специализация, которых – это выдача ипотеки, мы также работаем с кредитными союзами  и с частными инвесторами! Наши услуги оплачивают те, чьим клиентом вы становитесь, те для вас, наши услуги бесплатные.Самое главное мы оцениваем ваши возможности в получении ссуды на покупку дома и подготавливаем все необходимые документы и объяснения, чтобы свести вероятность отказа к 0.

Мы поможем вам рассчитать — на какую сумму  можно рассчитывать, расскажем о возможных вариантах ссуды (closed, open and fully open mortgage, fixed and variable rate) и ответим на все ваши вопросы. Мы  вместе посчитаете месячные выплаты для разных возможных вариантов ипотеки.На этом этапе можно получить «pre-approval на mortgage», который будет действителен, как правило, в течение 4-х месяцев.Будьте внимательны! Так же, как и в любой другой профессии, большинство брокеров придерживаются профессиональной этики, но, к сожалению, не все. Очень важно работать с тем, кому вы доверяете. 

Прежде чем мы углубимся в то, как найти хорошего профессионала, я хотел бы выделить несколько областей, в которых предвзятость брокера может стать проблемой.Во-первых, брокеры получают оплату исходя из размеров кредита. Чем больше кредит, тем больше им платят. Поэтому некоторые брокеры заинтересованы в том, чтобы вы взяли на себя больший кредит, чем вы можете себе позволить. Чтобы избежать этого и знать наверняка не много ли вы берёте на себя долгов, определите для себя сначала, какую разумную ежемесячную оплату вы можете безболезненно себе позволить, а затем придерживайтесь этой цифры. Помните, что даже если кредитор готов предоставить вам больше денег, то вы совсем не обязаны их принимать.Зарплата брокеров также зависит от длительности заключённого договора. По договору сроком на 5 лет брокер получает в два-три раза больше, чем по аналогичному на срок в 1 год. 

Если вы заинтересованы в более коротком сроке, а ваш брокер предлагает более длинный, спросите его, почему. Прислушайтесь к вашему внутреннему голосу. Очень важно не испытывать дискомфорта от советов брокера и знать, что ему можно доверять, что он действует целиком в ваших интересах.И последнее. Хотя большинство кредиторов платят сопоставимые комиссионные за идентичные договора, некоторые из них платят более высокие комиссионные, чем другие. Иногда кредитор (обычно, это не банк, а другое, альтернативное финансовое учреждение) предлагает более высокую оплату брокеру, с целью захвата доли рынка. Если ваш брокер предлагает вам взять моргидж от кредитора, о котором вы никогда не слышали, не постесняйтесь спросить, а почему собственно. Вам рекомендуют взять кредит именно у этого кредитодателя. Не исключено, что это действительно самый оптимальный вариант.

Прежде чем подписать контракт, не стесняйтесь: задавайте вопросы, уточняйте непонятные места, входите в детали и будьте уверены, что вы полностью понимаете все объяснения вашего брокера.   

Сколько составляет первоначальный платеж, чтобы оправдали ипотеку в Канаде?

Кроме первоначального платежа, который должен быть минимум  5% ( в зависимости от вашей кредитной истории и платежеспособности банк может потребовать и 20% и даже 35%)  вы должны показать банку, что у вас достаточно средств на «Сlosing cost» (закрытие сделки)— это ваши затраты в момент оформления покупки недвижимости. Сюда входят: Land Transfer Tax (налог, который взимает государство во время передачи собственности от одного владельца к другому),оплата услуг адвоката,а также другие, не такие существенные затраты. Одной из таких затрат может быть property tax (налог на недвижимость), если налоги уже были оплачены предыдущим хозяином, эту сумму нужно вернуть. Банк считает, что услуги по закрытию сделки обходятся примерно в 1.5% от стоимости дома и поэтому требует, чтобы покупатель показал, что располагает такой суммой к моменту оформления сделки. Кстати, для того, чтобы подтвердить, что эти средства собственные, а не взятые в долг, покупатель должен предоставить подтверждение, что деньги находятся на счетах не менее 3-х месяцев.

Какая средняя годовая процентная ставка?

Прцентные ставки меняються постоянно и зависят от очень многих факторов, начиная с изменений в экономике и процентной ставки Центробанка  и заканчивая временем года J, некоторые финансовые структуры расчитывают например на весну и проводят свои Рекламные Акции именно тогда когда происходит наибольшее количество сделок!  Но в основном процентная ставка зависит от срока на который замораживается % и от суммы первоначального взноса, в последнее время наблюдается тенденция где %  меньше если вы платите ваш взнос меньше чем 20% .

На сколько лет в среднем берут ипотеку в Канаде?

Сегодня большинство банков предоставляют амортизационный период с максимальной продолжительностью 30 лет, а при желании, можно найти финансовые институты, которые предоставят и 35 лет на амортизационный период, при условии, что у вас взнос будет больше 20%. Если же взнос меньше 20%, то амортизационный срок может быть только 25 лет.Есть несколько стратегий позволяющих выплатить ипотеку на несколько лет быстрее используя более длительный аммортизационный период при сохраненных 25-летних месячных платежах. Обратитесь ко мне если вас интересует этот вопрос.Существуют и другие факторы, которые можно и нужно принимать во внимание. Редко кто планирует держать один и тот же дом все 30 или 35 лет. Так что, если сегодня вы хотите иметь жильё то, которое нравится, а платить за него как можно меньше, то удлиннённый амортизационный период может быть как раз ваш вариант.

Лучше брать ипотеку на короткий или более долгий срок?

Опять же есть несколько разных стратегий , которые зависят от ваших планов на недвижимость, но по опыту могу сказать, что я чаще всего советую брать мортгидж  сроком на 3 года, особенно новым иммигрантам ,особенно если вы заплатили 20% или больше даун. По статистике 78% всех мортгаджей в Канаде прерываются , по тем или иным причинам на 36-38 месяце. Ну а для новых иммигрантов к этому сроку они уже понимают свою финансовую ситуацию на много лучше и скорее всего смогут найти лучшее применение своим средствам чем просто экономить  2.5-3% интереса при возможностях получать от 6% до 30% возврата.

Какую процентную ставку стоит взять: плавающую или фиксированную?

Дать однозначный ответ на этот вопрос очень сложно. С фиксированным моргиджем всё понятно – нужно постараться найти и застолбить наименьший интерес. Проблема только в том, что трудно предугадать как будут меняться rates в течение всего периода, интерес  может и падать, и повышаться. К этому просто нужно быть готовым.Колеблющийся (variable rate) моргидж более непредсказуем, но по статистике люди, имеющие такой моргидж за длительный промежуток времени выигрывают. Почему? Потому, что он вне нашего участия подхватывает те условия, которые сегодня существуют на рынке – когда-то лучше, когда-то хуже. Если человек чётко понимает от чего зависит плавающий моргидж, то можно решиться и взять cтавку  на таких условиях.В течении последних нескольких лет процентная ставка держалась на рекордно низкой отметке и для подавляющего большинства моих клиентов иметь фиксированную ставку было наиболее выгодным решением.На сегодняшний день есть несколько банковских продуктов, которые объединяют выгоды фиксированной и переменной ставки.

Стоит ли страховать свою ипотеку?

Один из наиболее выгодных для банка продуктов на рынке финансовых услуг — это предложение страхования жизни, которое банк пытается всучить своему клиенту при малейшей возможности (при оформлении моргиджа, открытии кредитных линий или получении кредитных карт). Как правило это частенько облечено в красивую формулировку «страхование кредитора» (Creditor Insurance).Из-за того, что банкиры имеют «спущенные сверху» квоты продаж страховых полисов, они частенько применяют тактику, известную как «Метод допущения». При использовании данного метода продавец услуг изначально рассчитывает на ваше потенциальное согласие на приобретение товара и вариант отказа от данной услуги даже не рассматривается. Вместо того, чтобы поставить вас в известность, что страхование вашей жизни при оформлении моргиджа НЕ является обязательным, вас просто ставят перед фактом, что, дескать, «ежемесячные выплаты за дом составят такую-то сумму, а оплата страхования жизни — вот такую-то. Распишитесь вот здесь, а всю остальную бумажную рутину мы сделаем за вас».Вот так просто это совершается — вы не обратили внимания на маленький нюанс и в конечном итоге платите за страховку, которая обойдётся вам гораздо дороже и предоставляет гораздо меньшие возможностей, чем точно такая же, оформленная у страхового агента.Я не отрицаю пользу страхования, но настоятельно бы рекомендовал оформлять договор о страховании жизни у агентов, специализирующихся на продаже различных видов страхования, а не в банках или кредитных союзах, где вы берете денежный заем.

Лучше всего просить кредит в банке, уже имея на руках подобный договор. В крайнем случае, в качестве временной меры, вы можете воспользоваться страховкой, предоставляемой банком, если «под рукой» не оказалось нужного специалиста. Но постарайтесь избавится от этой, навязанной вам кредитором, страховки как можно быстрее. Не затягивайте, поверьте мне, с каждым днём сделать это будет все сложнее. Страхование Кредитора — это страхование ваших долгов. Оно может помочь вам в случае инвалидности, смерти или болезни: ваш долг погашается, или — в случае потери трудоспособности — платежи вносятся за вас. Звучит не плохо, однако на практике все оказывается не столь безмятежным.

Друзья, напоминаем что по всем вопросам об ипотеке в Канаде вы можете обратиться к Андрею Бельскому, который является брокером по ипотеке с многолетним стажем. Связаться с Андреем вы можете по телефону +1-(204) 227 — 2324, электронной почте [email protected], либо через его вебсайт
по этой ссылке.

От редакции:
Дорогие читатели, у нас на сайте вы имеете возможность завести свой эксклюзивный блог на любую тему связанную с Канадой. Если вы заинтересованы, то напишите нам на [email protected]
Другие блоги о Канаде доступны по этой ссылке