Микрокондо в Канаде потерпели провал: застройщики не знают как их продать

Рынок кондоминиумов в Канаде проваливается так резко, как не проваливался с 1980-х. В Торонто и пригородах — тысячи готовых квартир, которые стоят пустыми и не находят покупателя. И сильнее остальных дешевеют самые маленькие квартиры — так называемые, микрокондоминиумы.

28-летняя Мэгги Хильдебранд хорошо помнит своё первое жильё в Торонто: одна комната около 300 квадратных футов, где одновременно умещались кухня, обеденный стол, рабочий уголок и кровать. Сначала это казалось идеальным вариантом — центр рядом, всё нужное под рукой. Но довольно быстро, говорит Мэгги, пришло ощущение, что ты буквально заперт в коробке. «Это было ужасно изолирующе, — вспоминает она. — Как будто это просто место, куда рабочие “пчёлы” складываются на ночь».

Ещё недавно микроюниты были для Канады почти экзотикой, но за последнее десятилетие — на фоне бума высоток в больших городах, прежде всего в Торонто и Ванкувере — они стали привычным товаром. Теперь именно этот сегмент летит вниз быстрее всего: спрос просел, предложение распухло.

В одном только Торонто за последний год отменили 18 проектов кондоминиумов — такого не было никогда. Девелоперы и аналитики ждут, что отмен станет больше, если покупатели и дальше будут уходить с рынка. Параллельно снова звучит главный вопрос последних лет: не слишком ли застройщики гнались за инвесторами, уменьшая метраж, чтобы уложиться в «доступный» ценник в районах с дорогой землёй? Такие квартиры часто брали под сдачу или перепродажу.

По данным Statistics Canada, в Торонто инвесторам принадлежит большинство кондоминиумов площадью меньше 600 квадратных футов. Строительство малогабаритных юнитов резко ускорилось в 2016 году, и теперь они составляют 38% всего нового кондо в городе — тогда как раньше их доля была всего 7,7%.

Избыток предложения уже виден в цифрах: некоторые микрокондо, которые несколько лет назад уходили за полмиллиона, сегодня на вторичке падают до 300 тысяч канадских долларов и ниже. Для даунтауна Торонто ещё недавно это звучало фантастикой. «Это гонка ко дну — лишь бы всё это продать», — говорит президент Urbanation Шон Хильдебранд, чья компания десятилетиями следит за рынком высотного жилья.

Как отмечает BBC News, нынешнее «затоваривание» сложилось из нескольких причин. Первая — рынок попросту перенасытили. За последние два года ввели тысячи квартир, рассчитывая на продолжение резкого прироста населения, который во многом обеспечивала иммиграция. Но затем поток приезжающих заметно сократился: правила ужесточили, в том числе под давлением жилищного кризиса.

Отчёт Bank of Montreal, опубликованный в декабре, указывает: в 2025 году население Канады показало крупнейшее снижение из всех наблюдений с 1940-х годов (если не считать 2020-й, когда ударила пандемия). Ключевая причина — новые ограничения на иммиграцию. В итоге девелоперы завершили более 60 тысяч новых квартир, ориентируясь на спрос, который испарился. «Рынок просто слишком сильно забежал вперёд», — резюмирует Хильдебранд.

Вторая причина — деньги. В пандемию центральный банк снижал ставки, и инвесторы, привыкшие считать канадскую недвижимость почти беспроигрышной, делали ставку на дальнейший рост. Цены действительно разогнались до уровней, которые, по словам Хильдебранда, «на самом деле не имели смысла». Но затем Банк Канады начал повышать ставки, борясь с инфляцией, и вместе с переизбытком жилья это ударило по инвестиционному спросу.

Часть инвесторов теперь не может безболезненно закрыть сделки по квартирам, купленным на стадии строительства по завышенным ценам. Одни выставляют жильё на продажу с ощутимыми потерями, другие предпочитают вообще не заходить в рынок — или ждут, что падение продолжится.

Ещё один возможный фактор — запрет на покупку жилья иностранцами, введённый в 2022 году. Доля таких владельцев невелика (около 2–6%), но Хильдебранд допускает: сам сигнал мог охладить настроения и создать ощущение, что Канада стала менее открытой для инвестиций.

Пока рынок штормит, выигрывают арендаторы. Мэгги снимала микрокондо за 2200 канадских долларов в месяц, но потом переехала в более просторную квартиру — «однушку» около 700 квадратных футов в старом доме с зелёным двором — всего на 200 долларов дороже. По её словам, разница в качестве жизни колоссальная: «У меня завтра день рождения, и я устраиваю вечеринку на 25 человек. Год назад это было невозможно».

Хильдебранд считает, что спад может поменять типичного покупателя для девелоперов: вместо краткосрочных инвесторов, которые рассчитывали на быстрый заработок, фокус сдвинется к тем, кто покупает «в долгую» и собирается жить в квартире. Полного исчезновения маленьких юнитов он не ждёт — спрос на доступность никуда не денется. Но, подчёркивает он, «мы зашли слишком далеко».

При этом на рынке уже появились и охотники за возможностями. Торонтский риэлтор Алекс Крус из Ari Zadegan Group Realty говорит, что небольшие квартиры берут те, кто смотрит на цену за квадратный фут. «Если сделка хорошая по цене за квадратный фут — люди купят», — объясняет он, добавляя, что для части покупателей это стало «возможностью войти на рынок».

Падение сегмента кондоминиумов накладывается на общенациональный жилищный кризис — одну из главных тем канадской политики. Премьер-министр Марк Карни обещал удвоить темпы строительства жилья в ближайшие десять лет. Но эксперты предупреждают: из-за заморозки и отмены проектов к концу десятилетия на рынок может выйти меньше новых квартир, и тогда дефицит снова обострится — особенно в крупных городах, где именно кондоминиумы традиционно пополняют жилфонд. И участники рынка напоминают: сегодняшние низкие цены вполне могут оказаться временным окном.