Сад на пустыре — и минус сотни тысяч налогов
В Британской Колумбии набирает обороты спор о том, как девелоперы получают крупные налоговые послабления, открывая на пустующих участках «временные» общественные сады или площадки для выгула собак. Критики уверены: часть таких проектов даёт городу сомнительную пользу, зато приносит владельцам земли очень ощутимую экономию.
Один из самых обсуждаемых примеров — участок по адресу 1166 West Pender Street в центре Ванкувера, в финансовом районе. Между небоскрёбами там выставили больше 90 садовых коробов: земля ждёт редевелопмента, а сама «зелёная зона», по словам консультанта по недвижимости и градостроителя Майкла Геллера, получилась «не особенно привлекательной, но очень финансово выгодной для девелопера».
Схема устроена просто. Провинция через BC Assessment может переклассифицировать участок из класса 6 (коммерческая недвижимость) в класс 8 (рекреационная недвижимость / некоммерческая организация), если территорию используют как общественный сад или собачью площадку. Идея, говорит Геллер, изначально была здравой — дать горожанам хоть какое-то общественное пространство, пока участок простаивает. Но со временем механизм, по его мнению, стали применять слишком широко — вне зависимости от того, насколько такое «общественное благо» действительно нужно именно здесь.
«По сути, на одном уровне это просто схема, которую обнаружили девелоперы: иногда можно сэкономить сотни тысяч долларов на налогах на недвижимость, предоставив такое пространство», — объясняет Геллер.
В мэрии Ванкувера подтвердили: площадку будущей 32-этажной офисной башни на 1166 West Pender Street в 2025 году перевели из коммерческого класса в рекреационный. Оценочная стоимость участка — 50,8 млн долларов. Если бы он остался в классе 6, муниципальный налог на недвижимость в 2025 году составил бы примерно 323 тысячи долларов. После переклассификации, по оценке города, он оказался около 92 тысяч — то есть на 231 тысячу меньше.
Геллер считает такой разрыв несправедливым и называет это «не очень хорошим соотношением цены и пользы для налогоплательщиков».
Разрешение на строительство по этому адресу, говорится в материале, выдали ещё в марте 2023-го. Однако в городском инспекционном сертификате от 24 ноября отмечено: проект девелоперов Hines и Reliance Properties сейчас поставлен на паузу.
Сами компании в заявлении для СМИ объяснили, что застройщики всё чаще превращают простаивающие площадки в общественные пространства — сады и собачьи парки — чтобы «давать социальную ценность и зелёные зоны, снижать преступность и получать налоговое облегчение в период экономического спада». По их словам, стройка стартует, когда будет обеспечен предварительный договор аренды.
Наш сайт сотрудничает с ведущими специалистами в своих областях, поэтому у вас есть возможность получить бесплатную консультацию по ипотеке в Канаде от лицензированного ипотечного специалиста. Заявку можно оставить на этой странице.
Как отмечает Global News, Hines и Reliance также заявили, что пока идут предварительные переговоры с потенциальными арендаторами, участок на West Pender работает как общественный сад, который «активно посещают» и по которому «поступали положительные отзывы от жителей».
Советник Ванкувера от COPE Шон Орр увидел в этой истории часть более широкой проблемы — спекуляции и «банкинга» земли, когда участки годами держат в ожидании более выгодного момента. «Почему мы поощряем людей, которые сидят на этой земле», — сказал он, напомнив, что в некоторых юрисдикциях, наоборот, ужесточают налоги на спекулятивное удержание территорий.
При этом в мэрии признают: отдельного списка всех временных садов и собачьих площадок, которые BC Assessment переклассифицировал за последние пять лет, город не ведёт. Но в оценочном реестре 2025 года 24 площадки под застройку проходят как парки и сады. По подсчётам города, это означает примерно 1,1 млн долларов недополученных муниципальных налоговых поступлений.
Самую крупную «экономию» для владельца, по данным города, в 2025 году дал участок бывшего Safeway по адресу 4545 West 10th Avenue на западной окраине Point Grey Village: муниципальные налоги там снизились на 285 100 долларов.
Жан Бэрд из группы Friends of Point Grey Village, осматривая пустующую собачью площадку и сад на этом месте, назвала такую льготу «неплохой суммой» — и подчеркнула, что даже в солнечный день территория оставалась без посетителей. По её словам, участок занимает почти целый квартал и стоит пустым с 2019 года, когда здание Safeway снесли. В марте городской совет одобрил заявку на изменение зонирования под проект смешанной застройки с двумя арендными башнями.
Её коллега по группе и бывший главный планировщик Metro Vancouver Крис ДеМарко задаётся вопросом, почему «эту лазейку» до сих пор не закрыли. По его словам, в масштабе всей провинции речь может идти о «колоссальных суммах», которые в итоге перекладываются на других налогоплательщиков.
Журналисты направили вопросы в Министерство финансов Британской Колумбии и в BC Assessment — в том числе о том, не поощряет ли нынешняя система удержание земли без строительства, и каков общий объём налоговых послаблений за десять лет при переводе участков из коммерческого класса в рекреационный некоммерческий. В BC Assessment ответили, что это вопросы государственной политики, и переадресовали их в министерство.
Правительство провинции, несмотря на повторные запросы, прямых ответов не предоставило: в письме заявили, что «график министра крайне плотный, и она недоступна для интервью». При этом в министерстве отметили, что BC Assessment регулярно инспектирует такие площадки, чтобы убедиться: критерии рекреации и общественной пользы соблюдаются. Там также уточнили: если кто-то из жителей считает, что конкретный участок требованиям не соответствует, можно подать апелляцию в BC Assessment с просьбой пересмотреть классификацию.
