Жилищный кризис Канады: причины возникновения

В ходе того, что обещает стать ожесточенными федеральными выборами, консенсус сформировался по крайней мере по одному важному политическому вопросу: в Канаде наблюдается “жилищный кризис”.

Лидеры Либеральной, Консервативной и Новой Демократической партий использовали эти слова для описания умопомрачительных цен на жилье и нехватки качественных вариантов аренды, которые стали характерными для недвижимости страны. Партия зеленых также призвала обеспечить доступное жилье для всех канадцев.

Головокружительный рост цен, когда-то проблема, ограниченная в основном районами вокруг Ванкувера и Торонто,  во время пандемии стала чрезвычайной ситуацией по всей стране, когда средняя цена на жилье в Канаде выросла более чем на 30 процентов в период с июля 2019 по июль 2021 года, согласно данным Канадской ассоциации недвижимости.

В то же время COVID-19 также привлек новое внимание к вопросу аренды. С одной стороны, угрозы выселения во время приказов о пребывании на дому в провинциях высветили тяжелое положение арендаторов с низкими доходами, многие из которых несоразмерно пострадали от потери работы на ранних этапах пандемии. С другой стороны, качество и доступность вариантов аренды все чаще становятся проблемой среднего класса, поскольку все большее число потенциальных покупателей жилья чувствуют себя навсегда отрезанными от домовладения.

Все лидеры обещают справиться с кризисом. Лидер либералов Джастин Трюдо обнародовал во вторник обещание построить или отремонтировать 1,4 миллиона домов за четыре года. Лидер консерваторов Эрин О’Тул пообещал миллион новых домов за три года, в то время как лидер НДП Джагмит Сингх хочет построить 500 000 доступных домов за 10 лет. И это лишь часть многих политических предложений, которые каждая сторона выдвинула в отношении жилья.

Но как вообще в Канаде возникли проблемы с жильем?

Хотя единого или простого объяснения не существует, вот некоторые из основных факторов, на которые указывают эксперты, объясняя жилищный кризис в стране.

Низкие ставки по ипотечным кредитам

Экономисты уже давно указывают на низкие процентные ставки как на важный фактор роста цен на жилье в Канаде.

Низкие процентные ставки позволили канадцам брать все более крупные ипотечные кредиты и, таким образом, позволить себе более дорогие дома. Согласно последним данным Банка Канады с учетом сезонных колебаний, общая сумма задолженности канадцев по ипотечным кредитам в сентябре 2020 года составила 1,7 триллиона долларов. Это больше, чем примерно 1 триллион долларов ипотечного долга десять лет назад.

Хотя ставки по ипотечным кредитам уже были низкими до пандемии, они еще больше снизились после наступления кризиса в области здравоохранения, поскольку Банк Канады использовал различные инструменты для снижения затрат по займам и стимулирования экономической активности, чтобы смягчить воздействие COVID-19.

Среди прочих мер центральный банк Канады оставил ключевую процентную ставку на историческом минимуме в 0,25 процента, с марта 2020 года. Изменения процентной ставки Банка Канады напрямую влияют на ипотечные кредиты с переменной ставкой.

Но изменения в ставке центрального банка также могут повлиять на проценты по новым ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, особенно если будет ожидаться, что изменения будут долгосрочными.

Банк Канады неоднократно отмечал как проблему высокий уровень задолженности семей на фоне повального увлечения жильем. Но у него нет полномочий ограничивать объем заимствований канадцев или поддерживать доступность жилья. Вместо этого центральный банк влияет на процентные ставки с целью поддержания инфляции на низком и стабильном уровне, чего он добивается при значительной независимости от правительства.

Учитывая, что экономическая активность сейчас набирает обороты, а инфляция растет, некоторые аналитики полагают, что Банк Канады начнет повышать ключевую процентную ставку где-то во второй половине 2022 года.

Ожидается, что более высокие процентные ставки окажут негативное влияние на рынок жилья, как сообщил ранее экономист CIBC Бенджамин Тал.

“Даже небольшого повышения процентных ставок было бы достаточно, чтобы замедлить рынок”, — сказал Тал.

В Канаде строится недостаточно домов

Многие аналитики и профильные участники рынка также указывают на другую проблему, объясняющую стремительный рост цен на жилье: не хватает домов для всех, кто хочет покупать или арендовать их.

По словам нескольких экспертов, предложение жилья в Канаде не поспевает за ростом населения.

В то время как национальные границы были закрыты для большинства иммигрантов с марта 2020 года, чтобы ограничить распространение COVID-19, в период с 2016 по 2019 год Канада приняла почти миллион новых постоянных жителей, как показывают данные Министерства гражданства и иммиграции Канады. А в период с 2017 по 2018 год чистая иммиграция составила 80 процентов прироста населения страны.

Это увеличение, вероятно, способствовало росту спроса на жилье во время пандемии, сообщил Global News Шри Танабаласингам, старший экономист TD Bank Group.

Растущее число иностранных студентов также способствует росту спроса на жилье. Только в 2019 году Канада выдала более 402 000 новых разрешений на обучение, по данным IRCC.

И значительное число этих студентов в конечном итоге оседают здесь на длительный срок, благодаря легкому способу  получения ПМЖ в Канаде, сообщил экономист Майк Моффатт в интервью Global News.

Когда дело доходит до жилья, поколения тоже имеют значение. Спрос на жилье связан не только с количеством людей, которым нужна крыша над головой, но и с числом тех, кто достигает возраста формирования семьи и покупки жилья.

Самому большому числу миллениалов в Канаде в 2021 году исполнится 30 лет, отмечает Мэтью.

“Так что же они делают, когда им исполняется 30? Ну, вот тут они начинают объединяться в пары, подумывая о том, чтобы завести детей и, знаете, может быть, купить дом в пригороде”, — говорит он.

Предложение аренды жилья в Канаде также страдает от хронического дефицита. По данным Canada Mortgage and Housing Corporation, доля вакантных площадей в стране в 2020 году составляла всего 3,2 процента, а в 2019 году — всего два процента.

Некоторые винят в нехватке арендной платы политику контроля за арендной платой, которая, по их словам, делает менее выгодным для корпораций строительство новых объектов аренды и не позволяет арендодателям тратить средства на ремонт и модернизацию.

Другие, однако, связывают нехватку доступных вариантов аренды с правилами, которые отдают предпочтение кондоминиумам, а не специально построенным арендным помещениям в районах, предназначенных для застройки с высокой плотностью.

Кроме того, независимо от того, покупают или арендуют молодые канадцы, еще одним аспектом нехватки жилья является нехватка вариантов жилья, подходящих для семей. Некоторые утверждают, что Канада не только не строит достаточного количества домов, но и не строит достаточного количества нужных домов.

Это так называемая проблема “недостающей середины”. Некоторые эксперты по жилищному строительству говорят, что городское развитие Канады часто делится между большими и дорогими отдельными домами или крошечными квартирами в домах с высокой плотностью населения — с небольшим количеством вариантов для семей со средним достатком.

Не помогает и то, что поколение бэби-бумеров, похоже, все больше склоняется к размену квартир на меньше, что освободило бы большие дома для растущих семей.

Использование домов в качестве инвестиций

Еще одной горячей темой, когда речь заходит о жилье, является вопрос использования жилой недвижимости в качестве инвестиции, а не места для проживания.

Идея, конечно, не нова. Например, владение и аренда второй недвижимости уже давно является для канадцев способом получения дохода и увеличения своих денег. Но ряд наблюдателей за рынком жилья говорят, что аспекты инвестирования в недвижимость стали проблематичными.

Стремительный рост стоимости жилья делает жилье привлекательным местом для вложения денег, особенно когда низкие процентные ставки означают, что у инвесторов мало возможностей увеличить свой капитал, не принимая на себя значительного риска.

По оценкам Банка Канады, на долю инвесторов пришлось 20 процентов покупок недвижимости в Канаде в начале 2021 года по сравнению с чуть менее чем 22 процентами покупок в начале 2018 года и 18 процентами покупок в начале 2015 года.

Одно из опасений заключается в том, что инвесторы могут помочь подпитывать коллективное психологическое безумие, которое часто возникает, когда цены на жилье начинают быстро расти, еще больше повышая стоимость жилья.

Еще одна проблема связана с тем, что инвесторы оставляют дома пустыми или превращают их в жилье для краткосрочной аренды, что сокращает предложение жилья, доступного для проживания канадцев.

Например, когда Энди Ян, директор Simon Fraser University’s City Program, проанализировал данные переписи населения 2016 года, он обнаружил, что в Метро-Ванкувер насчитывалось более 65 000 домов, которые либо пустовали, либо были заняты только в течение короткого периода года, что более чем вдвое превышает количество пустующих домов в 2001 году.

Налог на пустующие дома в Ванкувере с тех пор побудил некоторых домовладельцев сдавать свою недвижимость в аренду, но около пяти процентов городских домов все еще пустуют, говорит Ян.

Также неясно, сколько объектов недвижимости, которые присоединились к городскому фонду аренды, предоставляются долгосрочным арендаторам, а не добавляются в список домов для краткосрочной аренды, добавляет он.

По мнению некоторых жилищных аналитиков, онлайн-платформы, такие как Airbnb, также усугубили нехватку жилья на некоторых из самых популярных рынков Канады. Например, в исследовании 2019 года, проведенном исследователями Университета Макгилла, было подсчитано, что Airbnb сократил долгосрочную аренду жилья в Канаде на 31 000 домов, причем почти половина активных предложений находится в Монреале, Торонто и Ванкувере. С тех пор несколько юрисдикций ужесточили правила краткосрочной аренды.

Но некоторые говорят, что чрезмерное присутствие инвесторов на рынке жилья может вызывать беспокойство, даже когда инвесторы сдают свою недвижимость в аренду на длительный срок.

Одним из источников беспокойства является растущее присутствие корпоративных инвесторов, таких как частные инвестиционные компании, инвестиционные фонды недвижимости (REITs) и финансовые учреждения в секторе аренды многоквартирных домов в Канаде.

Мартина Август, профессор Школы планирования Университета Ватерлоо, ранее рассказала Global News, что крупные корпоративные арендодатели имеют опыт “систематического” повышения арендной платы, чтобы извлечь прибыль из своих инвестиций в недвижимость.

И хотя мелкие арендодатели также обычно мотивированы финансовой выгодой, крупные корпорации более эффективны в поиске способов увеличения арендной платы.

“У них, как правило, есть очень сложный способ попытаться извлечь больше пользы”, — считает Август.

«(Они) будут инвестировать во всевозможные вещи в тех зданиях, которые позволят им извлечь из этого больше пользы — виды реконструкции зданий, которые позволят им взимать больше арендной платы, (или) увеличения сверх нормы”.

В целом, главная проблема заключается в том, что вторичный рынок аренды — дома, построенные для владения, но затем предоставленные в аренду, — имеет меньшую гарантию владения и более высокую арендную плату, чем рынок аренды, построенный специально для этой цели, говорит Ян.

“Часть проблемы состоит в том, чтобы действительно понять, как вторичный рынок аренды играет роль в системе аренды”,— говорит он.

Использование домов для отмывания денег

Еще одним фактором, усугубляющим жилищный кризис в Канаде, является отмывание денег, как показывают некоторый анализ информации.

Например, Expert Panel on Money Laundering in B.C. Real Estate подсчитала, что из-за отмывания денег цены на жилье в провинции на 3,7-7,5 процента выше, чем они могли бы быть.

Но отмывание денег в сфере недвижимости также стало серьезной проблемой в Торонто, Монреале и других частях страны.

Деньги хорошо отмываются через недвижимость, говорит Джеймс Коэн, исполнительный директор Transparency International Canada. Во-первых, покупка недвижимости — это способ отмывания больших сумм денег. А когда недвижимость дорожает, она становится еще более выгодной сделкой для преступников, добавляет Коэн.

“Вы можете наслаждаться этими деньгами какое-то время, фактически поселиться там, а затем вы можете увидеть, как цена на недвижимость растет, продать ее, и теперь у вас есть законные наличные деньги”, — говорит он.

Организованная преступность по всему миру использует недвижимость для отмывания денег, но безупречная международная репутация Канады и слабый режим борьбы с отмыванием денег сделали ее особенно привлекательным местом для мошенников, ищущих место для хранения своих средств, говорит Коэн.

По данным Transparency International, “Непрозрачное владение” является проблемой номер один, способствующей отмыванию денег в канадской недвижимости. Использование подставных компаний, трастов или “третьих лиц” для владения собственностью — это простой способ для преступников скрыть право собственности от правоохранительных и других органов.

Хотя финансовые учреждения обязаны проверять, с кем они на самом деле ведут бизнес, только в июне этого года Канада ввела аналогичные требования к другим, включая агентов по недвижимости, брокеров и застройщиков.

По словам Коэна, жесткие требования к отчетности для индустрии недвижимости позволили преступникам легко использовать операции с наличными деньгами, чтобы избежать проверки.

Но даже при наличии более строгих правил субъектам частного сектора часто бывает трудно оценить, кому что действительно принадлежит, добавляет он.

Когда дело доходит до жилья, Transparency International и другие сторонники борьбы с отмыванием денег уже давно призывают федеральные, провинциальные и территориальные правительства требовать раскрытия информации о бенефициарных владельцах в качестве предварительного условия для любой передачи собственности или земли и создания общеканадского общедоступного реестра бенефициарных владельцев

В 2019 году Британская Колумбия создала доступный для публичного поиска реестр информации о бенефициарном владении землей в провинции. Тем временем Квебек теперь требует, чтобы информация о бенефициарном владельце была зарегистрирована в его существующем корпоративном реестре.

В своем федеральном бюджете на 2021 год либеральное правительство объявило о выделении 2,1 миллиона долларов на поддержку создания государственного реестра бенефициарных владельцев корпораций к 2025 году.

Тем не менее, даже при наличии централизованного всеобъемлющего реестра Канаде потребуется выделить больше персонала, денег и обучения для выявления подозрительных транзакций и привлечения виновных к ответственности, говорит Коэн.

“Отмывание денег и финансовые преступления — это очень техническая зона, для применения которой требуются годы опыта”, — говорит он.

Неудивительно, что текущая работа комиссии B.C.’s Cullen Commission, которая была создана для определения того, как бороться с отмыванием денег в провинции, получила несколько упоминаний в ходе федеральной кампании.

Оттава должна внимательно прислушаться к окончательным рекомендациям Комиссии, которые, как ожидается, будут приняты в конце этого года, говорит Коэн.

“Вы не можете просто решать проблему отмывания денег от провинции к провинции. Это национальный вопрос”.

По теме: Что нужно учитывать канадцам, решившим переехать в США в поисках более доступного жилья?

Источник