Іпотека в Канаді в 2024: як вона працює, умови та відсоткові ставки

Як працює іпотека в Канаді? Чи можу я отримати іпотеку?

У нашій статті ми поговоримо про те, як працює іпотека в Канаді, а також відповімо на часто задавані питання.
Наш сайт співпрацює з провідними спеціалістами у своїх галузях, тому у вас є можливість отримати безкоштовну консультацію з іпотеки в Канаді від ліцензованого іпотечного спеціаліста. Заявку можна залишити на цій сторінці.
Як працює іпотека при купівлі нерухомості в Канаді

Покупець використовує кошти від іпотеки, щоб заплатити продавцю за нерухомість, і повертає гроші, взяті в борг, плюс проценти, протягом встановленого періоду часу (частіше 25 або 30 років).
Покупець сплачує кредитору, як правило, щомісяця, але у вас є можливість обирати частоту платежів. Частина платежу використовується для погашення основного боргу, а частина платежу погашає відсотки.
Іпотека реєструється на майно в відповідному провінційному бюро реєстрації земельних ділянок.
Практично завжди, ви можете перенести вашу поточну іпотеку на новий об’єкт нерухомості.
Покроковий посібник із іпотеки в Канаді
1. Вам потрібно внести перший внесок
Первісний внесок – певна сума, відсоток від загальної купівельної ціни об’єкта нерухомості, яку вносить покупець з власних коштів. Мінімальний первісний внесок на іпотеку в Канаді у 2024 році складає 5% від вартості житла, на нерухомість вартістю до $500,000 CAD; від $500,000 до $999,999 розрахунок наступний: 5% на перші $500,000 вартості та 10% на решту. На покупку нерухомості вартістю більше $1,000,000 вимагається мінімум 20%.
Існує 3 основних джерела коштів для початкового внеску:

Власні заощадження. Сюди входять заощадження, інвестиції та кошти, отримані від продажу іншої нерухомості.
Подарунок. Близькі родичі можуть подарувати вам кошти на початковий внесок. До близьких родичів належать батьки, діти, брати/сестри.
Кредит. Так, початковий внесок також можна взяти у кредит. Отримати іпотеку з таким початковим внеском буде трохи дорожче, але такий варіант є.
Всі кредити з первинним внеском менше 20% називаються High Ratio (high – високий ratio – коефіцієнт), що дослівно можна перекласти як «кредит із високим коефіцієнтом позичкових коштів». Такі кредити на іпотеку, за канадським законодавством, повинні бути застраховані в одній з трьох страхових компаній. Про них поговоримо згодом. Страховий внесок варіюється від 0,60% до 4,50% від суми іпотеки, але не хвилюйтеся, вам не доведеться шукати додаткові 4.50% на оплату страховки. Страховий внесок буде додано до основного боргу за кредитом і розбито на весь термін амортизації кредиту. Дана страховка захищає канадського кредитора (банк) від неплатежу за кредитом.
2. Попереднє схвалення іпотечного кредиту (Pre-Approval)
Отримання попереднього схвалення є важливим (але не обов’язковим) етапом процесу купівлі житла. Попередній розрахунок дає вам більш чітке уявлення про вашу покупну спроможність і допомагає вам сформувати реалістичний бюджет, який ви можете дозволити собі в довгостроковій перспективі.
Як тільки іпотека буде попередньо схвалена, ви також можете зафіксувати певну відсоткову ставку на обмежений період часу (як правило до 120 днів). Будь ласка, поцікавтеся у вашого спеціаліста з іпотечних кредитів про те, які документи необхідні для попереднього схвалення кредиту.
3. Вирішіть, який тип канадської іпотеки вам підходить: відкритий чи закритий?
Різниця між цими видами полягає в можливості дострокового погашення. Наприклад, закритий тип іпотеки передбачає контракт з банком на певний термін (зазвичай 3-5 років) при розриві якого вам доведеться заплатити штраф за дострокове розірвання. Штрафи залежать як від продукту, так і від розміру кредиту і можуть коливатися від кількох сотень доларів до десятків тисяч.
В той же час відкритий тип іпотеки дозволяє виплатити всю суму кредиту в будь-який момент, без якихось штрафів. Відсотки за таким кредитом вищі, ніж за закритою іпотекою. Якщо ви не плануєте щорічно додатково виплачувати більше 20% від початкової суми кредиту – то не варто переплачувати за відкритий тип кредиту.
Одним із найвідоміших видів відкритого типу іпотеки є Home Equity Line of Credit, або Кредитна Лінія під Заставу Нерухомості. Такою кредитною лінією можна користуватися як звичайною кредитною карткою, сплачувати лише відсоток або погашати весь борг відразу. Як правило, Home Equity Line of Credit складає один із компонентів іпотечного кредиту, тоді як основна сума зафіксована під закритий тип.
4. Який максимальний термін виплати іпотеки в Канаді?
Якщо ваш початковий внесок становить менше ніж 20%, то максимальний амортизаційний термін становить 25 років. Якщо ж початковий внесок більше ніж 20%, то можна розтягнути виплати по іпотеці на 30 років.
5. Канадські ставки по іпотеці: фіксована відсоткова ставка (fixed) і плаваюча відсоткова ставка (variable)
Фіксовані відсоткові ставки не змінюються протягом усього терміну кредиту. Частіше вони вищі, ніж плаваючі ставки, але вони дають гарантію незмінного платежу на протязі всього терміну іпотеки (зазвичай 3-5 років).
Плаваюча відсоткова ставка, у свою чергу, може змінюватися протягом строку кредиту і залежить від так званої Базової Ставки (Prime Rate), яку кожен банк встановлює самостійно. Базова ставка залежить від рішень Банку Канади та від зміни ставки овернайт (Bank of Canada Overnight Rate). Банк Канади переглядає ставку овернайт 8 або більше разів на рік, тобто потенційно плаваюча ставка по іпотеці може змінюватися 8 разів на рік (як у більшу, так і в меншу сторону).
Деякі кредитори пропонують гібридні або комбіновані іпотечні кредити. У цих типах іпотечних кредитів частина вашої іпотеки захищена від коливань ринкових ставок (як і у випадку іпотеки з фіксованою ставкою).
Яку ставку обрати?
Правильної відповіді тут не існує, оскільки у кожного типу ставок є свої плюси та мінуси. Давайте розберемося.

Фіксована процентна ставка (fixed)

Плюси:
Стабільність. Процентна ставка не зміниться на протязі всього терміну кредиту (як правило 3-5 років). З фіксованою процентною ставкою ви можете сміливо планувати свій бюджет на 5 років вперед.

Мінуси:

При достроковому розірванні договору з фіксованою ставкою доведеться сплатити штраф, який може бути ЗНАЧНО ВИЩЕ ніж при плаваючій ставці.
Фіксовану ставку не можна конвертувати в плаваючу.

Плаваюча відсоткова ставка (variable)

Плюси:

При достроковому розірванні кредитного договору, штраф не буде перевищувати 3 months interest (частина місячного платежу, що йде на оплату відсотка по кредиту, помножена на 3).
Плаваючу ставку можна конвертувати (lock in) у фіксовану без штрафів.

Мінуси:
Певна нестабільність. Як уже сказано вище, ставка може змінитися 8 разів за рік.

Щоб зрозуміти який тип процентної ставки підходить саме вам – оцініть ваші плани на майбутнє:

Якщо ви НЕ плануєте володіти житлом до кінця терміну кредитного договору – обирайте Плаваючу ставку, щоб уникнути великих штрафів.
Якщо ви замислюєтесь про рефінансування в найближчому майбутньому – обирайте Плаваючу ставку. Рефінансування (виведення додаткових коштів із нерухомості, збільшення розміру кредиту) розглядається як дострокове розірвання договору кредитування, а отже штрафи (Penalties).
Якщо нічого з вищепереліченого до вас не відноситься – сміливо обирайте Фіксовану ставку.
Однак, якщо фіксована ставка набагато дорожча за плаваючу – подумайте, чи варто переплачувати за надійність? Пам’ятайте, що плаваючу ставку завжди можна конвертувати в фіксовану (але не навпаки).

Популярні питання по іпотеці в Канаді
Які процентні ставки по іпотеці в Канаді?
Точної відповіді на це питання немає, оскільки процентні ставки за іпотеками в Канаді залежать від дуже багатьох факторів і кожен банк та кредитор пропонує різні кредитні продукти. Але щоб ви мали хоч якесь уявлення, починаючи з 2009 року, процентна ставка за іпотекою в Канаді знаходилась у діапазоні 2.5%-5.5%.
Якою є періодичність виплат за іпотечними кредитами?
Ви зможете вибрати, як часто ви будете здійснювати іпотечні платежі. Можливі варіанти включають:

щомісячні платежі (monthly)
2 рази на місяць (semi-monthly, 24 платежі на рік)
кожні 2 тижні (bi-weekly, 26 платежів на рік)
щотижня (weekly, 52 платежі на рік)

Що робить іпотечний брокер, і чи потрібно до нього звертатися?

В Канаді іпотечний кредит можна отримати двома способами:

Звернувшись до банку
Звернувшись до іпотечного брокера.

Різниця між двома опціями в тому, що банк обмежений у виборі іпотечного продукту, в той час як іпотечний брокер працює одразу з кількома банками та кредитними організаціями. Послуги іпотечного брокера безкоштовні.
Ваш іпотечний брокер допоможе вам обрати варіант кредитування, який найкращим чином буде відповідати вашим потребам. Він буде поруч з вами на кожному етапі процесу купівлі житла і зможе допомогти вам отримати попереднє схвалення іпотеки вже на самій першій зустрічі.
Що таке CMHC, Genworth Financial і Canada Guarantee?
Як уже обговорювали вище, якщо первинний внесок становить менше 20% від вартості будинку, то до вашого кредиту буде додано страхування іпотечного кредиту. Ця страховка захищає банк у випадку дефолту за кредитом. Страхування здійснюється однією з визнаних страхових компаній:

Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) є канадським органом з житлового та іпотечного страхування.
Genworth Financial Canada — найбільша в Канаді приватна іпотечна страхова компанія.

Canada Guaranty – наймолодша, але тим не менш не поступається іншим, приватна страхова компанія.
Причини, через які вашу заявку на іпотеку в Канаді можуть відхилити
Трапляється і так, що ваш запит на іпотеку можуть відхилити. Зазвичай, це відбувається з наступних причин:
1. Погана кредитна історія в Канаді
Причиною поганої кредитної історії можуть бути прострочені платежі за кредитами, записи від колекторських агентств, банкрутство та судові позови за несплачені кредитні зобов’язання.

Трапляється так, що кредитної історії немає взагалі.
Для нових іммігрантів, які приїхали в Канаду протягом останніх 5 років, існують пом’якшені вимоги до кредитної історії та кредитного рейтингу. Після закінчення п’яти років з моменту приїзду вважається, що у людини було достатньо часу, щоб побудувати кредитну історію, тому, якщо у вас досі немає кредитної картки зареєстрованої на ваше ім’я – терміново відкрийте. Без кредитних карт не буде кредитної історії.
2. Співвідношення власних та позичкових коштів банку
Якщо на момент подання заявки у вас є інші великі кредити, то банк може вважати ваш дохід недостатнім.
3. Відсутність підтвердження доходу
Якщо ви заповнили одні дані по доходу, але не змогли їх офіційно підтвердити, то вам також відмовлять у іпотеці. Банки та кредитори зажадають максимально багато інформації: ваші зарплатні звіти, виписка з банку тощо.
4. Недосвідчений іпотечний брокер або кредитний спеціаліст
Буває і так, що вам просто потрапив недосвідчений іпотечний брокер, який не може вирішити ваше питання.
Наш сайт співпрацює з провідними спеціалістами у своїх галузях, тому у вас є можливість отримати безкоштовну консультацію з іпотеки в Канаді від ліцензованого іпотечного спеціаліста. Заявку можна залишити на цій сторінці.