Іпотека в Канаді: відповіді на часто задавані питання

Купівля нерухомості – невід’ємна частина нашого життя. Більшість людей в Канаді купує нерухомість в іпотеку (кредит). Канада пропонує дуже вигідні відсоткові ставки, але на шляху від подання заявки на іпотеку до її схвалення у вас може виникнути багато питань. Ми вибрали найчастіше задавані питання про іпотеку в Канаді, на які відповів Андрій Бельський – спеціаліст з іпотеки в Канаді з багаторічним досвідом. Що від мене вимагається, щоб отримати схвалення на іпотеку в Канаді? При прийнятті рішення про видачу позики банк оцінює кілька параметрів:
Вашу кредитну історію (слідкуйте за анонсами- буде окрема стаття)
Вашу платоспроможність
Ну і саму нерухомість, яку ви купуєте.

Які місячні виплати мені варто очікувати?
Найкраще, звичайно же, поговорити з іпотечним брокером, він зможе перевірити вашу фінансову ситуацію, порекомендує відповідний продукт і розрахує ваші щомісячні платежі. Але ви можете самі приблизно перевірити на яку позику у банку можна розраховувати та скільки вам буде потрібно платити щомісяця, скориставшись спеціально розробленим калькулятором. Ви можете ним скористатися у мене на сайті за цим посиланням.
Які основні причини відмови в наданні іпотеки? Для чого потрібен в Канаді брокер по іпотеці? В чому відмінність від банку? Які фінансові втрати я при цьому несу?
На щастя у своїй практиці я досить рідко зустрічав «ВІДМОВУ» у видачі іпотеки. Тут дуже важливо розуміти які основні кроки необхідно зробити перед тим як подати заявку на видачу грошей. Перш за все, щоб уникнути розчарувань, після того як ви вирішили придбати нерухомість, необхідно звернутися до іпотечного спеціаліста, будь то в банку чи незалежного. Я все-таки раджу звернутися до Незалежного Іпотечного брокера з декількома причин:На відміну від банківського працівника у нас є доступ до більшої кількості варіантів, тобто ми працюємо не тільки з усіма найбільшими банками, а й з іншими фінансовими інститутами, що мають право працювати на цьому ринку. Мало хто знає, але першими в Канаді почали видають іпотеки – Страхові компанії, вони і зараз продовжують це робити, є багато фінансових корпорацій, єдина спеціалізація яких – це видача іпотеки, ми також працюємо з кредитними союзами та з приватними інвесторами! Наші послуги оплачують ті, чиїм клієнтом ви стаєте, тобто для вас, наші послуги безкоштовні. Найголовніше ми оцінюємо ваші можливості в отриманні позики на купівлю будинку та підготовлюємо всі необхідні документи та пояснення, щоб звести ймовірність відмови до нуля.
Ми допоможемо вам розрахувати — на яку суму можна розраховувати, розповімо про можливі варіанти позики (closed, open and fully open mortgage, fixed and variable rate) і відповімо на всі ваші запитання. Ми разом порахуємо місячні платежі для різних можливих варіантів іпотеки. На цьому етапі можна отримати “pre-approval на mortgage”, який буде дійсний, як правило, протягом 4-х місяців. Будьте уважні! Так само, як і в будь-якій іншій професії, більшість брокерів дотримуються професійної етики, але, на жаль, не всі. Дуже важливо працювати з тим, кому ви довіряєте.
Перед тим, як ми поглибимося в те, як знайти хорошого професіонала, я хотів би виділити кілька областей, в яких упередженість брокера може стати проблемою. По-перше, брокери отримують оплату на основі розмірів кредиту. Чим більший кредит, тим більше їм платять. Тому деякі брокери зацікавлені в тому, щоб ви взяли на себе більший кредит, ніж ви можете собі дозволити. Щоб уникнути цього і знати напевно не багато чи ви берете на себе боргів, визначте для себе спочатку, яку розумну щомісячну оплату ви можете безболісно собі дозволити, а потім дотримуйтесь цієї цифри. Пам’ятайте, що навіть якщо кредитор готовий надати вам більше грошей, то ви зовсім не зобов’язані їх приймати. Зарплата брокерів також залежить від тривалості укладеного договору. За договором терміном на 5 років брокер отримує в два-три рази більше, ніж за аналогічним на термін у 1 рік.
Якщо ви зацікавлені в більш короткому терміні, а ваш брокер пропонує більш довгий, запитайте його, чому. Прослухайте ваш внутрішній голос. Дуже важливо не відчувати дискомфорту від порад брокера і знати, що йому можна довіряти, що він діє цілком у ваших інтересах.І останнє. Хоча більшість кредиторів платять порівнянні комісійні за ідентичні договори, деякі з них платять вищі комісійні, ніж інші. Іноді кредитор (зазвичай, це не банк, а інша, альтернативна фінансова установа) пропонує вищу оплату брокеру, з метою захоплення частки ринку. Якщо ваш брокер пропонує вам взяти іпотеку від кредитора, про якого ви ніколи не чули, не соромтеся запитати, а чому власне. Вам рекомендують взяти кредит саме у цього кредитодавця. Не виключено, що це дійсно найоптимальніший варіант.
Перш ніж підписувати контракт, не соромтеся: ставте питання, уточнюйте незрозумілі місця, входьте в деталі та будьте впевнені, що ви повністю розумієте всі пояснення вашого брокера.

Скільки складає перший внесок, щоб виправдати іпотеку в Канаді?
Окрім початкового внеску, який має бути мінімум 5% (залежно від вашої кредитної історії та платоспроможності банк може вимагати і 20% і навіть 35%) ви маєте показати банку, що в вас достатньо коштів на «Closing cost» (закриття угоди)— це ваші витрати у момент оформлення купівлі нерухомості. Сюди входять: Land Transfer Tax (податок, який збирає держава під час передачі права власності від одного власника до іншого), оплата послуг адвоката, а також інші, не такі суттєві витрати. Однією з таких витрат може бути property tax (податок на нерухомість), якщо податки вже були сплачені попереднім власником, цю суму потрібно повернути. Банк вважає, що послуги по закриттю угоди коштують приблизно 1.5% від вартості будинку і тому вимагає, щоб покупець показав, що розполагає такою сумою на момент оформлення угоди. До речі, для того, щоб підтвердити, що ці кошти власні, а не взяті в борг, покупець має надати підтвердження, що гроші перебувають на рахунках не менше 3-х місяців.
Яка середня річна відсоткова ставка?
Процентні ставки змінюються постійно і залежать від дуже багатьох факторів, починаючи зі змін в економіці та процентної ставки Центробанку і закінчуючи часом року, деякі фінансові структури розраховують, наприклад, на весну і проводять свої Рекламні Акції саме тоді, коли відбувається найбільша кількість угод! Але в основному процентна ставка залежить від терміну, на який заморожується % і від суми початкового внеску, в останній час спостерігається тенденція, де % менше, якщо ви платите ваш внесок менше, ніж 20%.
На скільки років в середньому беруть іпотеку в Канаді?
Сьогодні більшість банків надають амортизаційний період з максимальною тривалістю 30 років, а за бажанням, можна знайти фінансові інститути, які нададуть і 35 років на амортизаційний період, за умови, що у вас внесок буде більше ніж 20%. Якщо ж внесок менше ніж 20%, то амортизаційний строк може бути лише 25 років.Є кілька стратегій, які дозволяють виплатити іпотеку на кілька років швидше використовуючи більш тривалий амортизаційний період при збереженні 25-річних місячних платежів. Зверніться до мене, якщо вас цікавить це питання.Існують і інші фактори, які можна і потрібно брати до уваги. Рідко хто планує тримати один і той же дім усі 30 чи 35 років. Так що, якщо сьогодні ви хочете мати житло, яке подобається, а платити за нього якомога менше, то подовжений амортизаційний період може бути якраз вашим варіантом.
Краще брати іпотеку на короткий чи більш довгий термін?
Знову ж таки існує кілька різних стратегій, які залежать від ваших планів на нерухомість, але з досвіду можу сказати, що я частіше за все раджу брати іпотеку строком на 3 роки, особливо новим іммігрантам, особливо якщо ви заплатили 20% або більше внеску. За статистикою 78% усіх іпотек в Канаді перериваються, з тих чи інших причин на 36-38 місяць. Ну а для нових іммігрантів до цього терміну вони вже розуміють свою фінансову ситуацію набагато краще і скоріше за все зможуть знайти краще застосування своїм коштам аніж просто економити 2.5-3% відсотка при можливостях отримувати від 6% до 30% повернення.
Яку процентну ставку варто взяти: плаваючу чи фіксовану?
Дати однозначну відповідь на це питання дуже складно. З фіксованим моргиджем все зрозуміло – потрібно постаратися знайти та закріпити за собою найменший інтерес. Проблема лише в тому, що важко передбачити, як будуть змінюватися rates протягом всього періоду, інтерес може і падати, і підвищуватися. До цього просто потрібно бути готовим. Коливаючийся (variable rate) моргидж більш непередбачуваний, але за статистикою люди, які мають такий моргидж на тривалий проміжок часу, виграють. Чому? Тому що він без нашої участі підхоплює ті умови, які сьогодні існують на ринку – колись краще, колись гірше. Якщо людина чітко розуміє, від чого залежить плаваючий моргидж, то можна вирішити й взяти ставку на таких умовах.Протягом останніх кількох років відсоткова ставка трималася на рекордно низькій позначці і для переважної більшості моїх клієнтів мати фіксовану ставку було найвигіднішим рішенням.На сьогоднішній день є кілька банківських продуктів, які поєднують переваги фіксованої та змінної ставки.
Чи варто страхувати свою іпотеку?
Один з найбільш вигідних для банку продуктів на ринку фінансових послуг — це пропозиція страхування життя, яке банк намагається всунути своєму клієнтові при найменшій можливості (при оформленні іпотеки, відкритті кредитних ліній або отриманні кредитних карток). Як правило, це частенько одягнене у красиву формулювання «страхування кредитора» (Creditor Insurance).Через те, що банкіри мають «зіслані зверху» квоти продажу страхових полісів, вони частенько застосовують тактику, відому як «Метод допущення». При використанні даного методу продавець послуг спочатку розраховує на ваше потенційне згоду на придбання товару, і варіант відмови від даної послуги навіть не розглядається. Замість того, щоб поставити вас до відома, що страхування вашого життя при оформленні іпотеки НЕ є обов’язковим, вас просто ставлять перед фактом, що, мовляв, «щомісячні виплати за будинок складуть таку-то суму, а оплата страхування життя — ось таку-то. Підпишіться ось тут, а всю іншу паперову рутину ми зробимо за вас».Ось так просто це відбувається — ви не звернули уваги на маленьку нюанс і в підсумку платите за страховку, яка обійдеться вам значно дорожче і забезпечує значно менші можливості, ніж точно така сама, оформлена у страхового агента.Я не заперечую користь страхування, але наполегливо б рекомендував оформляти договір про страхування життя у агентів, які спеціалізуються на продажі різних видів страхування, а не в банках або кредитних спілках, де ви берете грошову позику.
Найкраще просити кредит у банку, вже маючи на руках подібний договір. У крайньому разі, як тимчасового заходу, ви можете скористатися страхуванням, яке надає банк, якщо «під рукою» не виявилося потрібного фахівця. Але постарайтеся позбутися від цієї, нав’язаної вам кредитором, страховки якомога швидше. Не зволікайте, повірте мені, з кожним днем зробити це буде все складніше. Страхування Кредитора — це страхування ваших боргів. Воно може допомогти вам у разі інвалідності, смерті чи хвороби: ваш борг погашається, або — у разі втрати працездатності — платежі вносять за вас. Звучить не погано, однак на практиці все виявляється не так безхмарно.
Друзі, нагадуємо, що по всім питанням щодо іпотеки в Канаді ви можете звернутися до Андрія Бельського, який є брокером з іпотеки з багаторічним досвідом. Зв’язатися з Андрієм ви можете за телефоном +1-(204) 227 – 2324, електронною поштою [email protected], або через його вебсайт
по цьому посиланню.
Від редакції:
Дорогі читачі, у нас на сайті ви маєте можливість завести свій ексклюзивний блог на будь-яку тему, пов’язану з Канадою. Якщо ви зацікавлені, то напишіть нам на [email protected]
Інші блоги про Канаду доступні за цим посиланням