Мікрокондо в Канаді падають у ціні: хто розпродає
Ринок кондомініумів у Канаді обвалюється так різко, як не обвалювався з 1980-х. У Торонто та передмістях — тисячі готових квартир, які стоять порожніми й не знаходять покупця. І найсильніше за інших дешевшають найменші квартири — мікрокондомініуми.
28-річна Меггі Гільдебранд добре пам’ятає своє перше житло в Торонто: одна кімната приблизно 300 квадратних футів, де одночасно вміщувалися кухня, обідній стіл, робочий куточок і ліжко. Спочатку це здавалося ідеальним варіантом — центр поруч, усе потрібне під рукою. Але досить швидко, каже Меггі, прийшло відчуття, що ти буквально замкнений у коробці. «Це було жахливо ізолююче, — згадує вона. — Наче це просто місце, куди робочі “бджоли” складаються на ніч».
Ще нещодавно мікроюніти були для Канади майже екзотикою, але за останнє десятиліття — на тлі буму хмарочосів у великих містах, насамперед у Торонто й Ванкувері — вони стали звичним товаром. Тепер саме цей сегмент летить униз найшвидше: попит просів, пропозиція роздулася.
Лише в одному Торонто за останній рік скасували 18 проєктів кондомініумів — такого не було ніколи. Девелопери та аналітики очікують, що скасувань стане більше, якщо покупці й надалі залишатимуть ринок. Паралельно знову звучить головне питання останніх років: чи не надто забудовники гналися за інвесторами, зменшуючи метраж, щоб укластися в «доступний» цінник у районах із дорогою землею? Такі квартири часто брали під здачу або перепродаж.
За даними Statistics Canada, у Торонто інвесторам належить більшість кондомініумів площею менше 600 квадратних футів. Будівництво малогабаритних юнітів різко прискорилося у 2016 році, і тепер вони становлять 38% усього нового кондо в місті — тоді як раніше їхня частка була лише 7,7%.
Надлишок пропозиції вже видно в цифрах: деякі мікрокондо, які кілька років тому йшли за пів мільйона, сьогодні на вторинному ринку падають до 300 тисяч канадських доларів і нижче. Для даунтауна Торонто ще нещодавно це звучало фантастикою. «Це перегони донизу — аби тільки все це продати», — каже президент Urbanation Шон Гільдебранд, чия компанія десятиліттями стежить за ринком висотного житла.
Як зазначає BBC News, нинішнє «затоварювання» сформувалося з кількох причин. Перша — ринок попросту перенаситили. За останні два роки ввели тисячі квартир, розраховуючи на продовження різкого приросту населення, який значною мірою забезпечувала імміграція. Але потім потік приїжджих помітно скоротився: правила посилили, зокрема під тиском житлової кризи.
Звіт Bank of Montreal, опублікований у грудні, зазначає: у 2025 році населення Канади продемонструвало найбільше скорочення за весь час спостережень із 1940-х років (якщо не брати до уваги 2020-й, коли вдарила пандемія). Ключова причина — нові обмеження на імміграцію. У підсумку девелопери завершили понад 60 тисяч нових квартир, орієнтуючись на попит, який випарувався. «Ринок просто надто сильно забіг уперед», — підсумовує Гільдебранд.
Планируете иммиграцию в Канаду в 2026 году? Оцените свои шансы уже сейчас — разбор актуальных программ, реальных сроков и персонального плана действий на первой консультации после заполнения этой формы
Друга причина — гроші. Під час пандемії центральний банк знижував ставки, і інвестори, звиклі вважати канадську нерухомість майже безпрограшною, робили ставку на подальше зростання. Ціни справді розігналися до рівнів, які, за словами Хільдебранда, «насправді не мали сенсу». Але потім Банк Канади почав підвищувати ставки, борючись з інфляцією, і разом із надлишком житла це вдарило по інвестиційному попиту.
Частина інвесторів тепер не може безболісно закрити угоди щодо квартир, куплених на стадії будівництва за завищеними цінами. Одні виставляють житло на продаж із відчутними втратами, інші воліють узагалі не заходити на ринок — або чекають, що падіння продовжиться.
Ще один можливий фактор — заборона на купівлю житла іноземцями, запроваджена у 2022 році. Частка таких власників невелика (близько 2–6%), але Хільдебранд припускає: сам сигнал міг охолодити настрої й створити відчуття, що Канада стала менш відкритою для інвестицій.
Поки ринок штормить, виграють орендарі. Меґґі орендувала мікрокондо за 2200 канадських доларів на місяць, але потім переїхала в просторішу квартиру — «однокімнатну» близько 700 квадратних футів у старому будинку із зеленим двором — лише на 200 доларів дорожче. За її словами, різниця в якості життя колосальна: «У мене завтра день народження, і я влаштовую вечірку на 25 людей. Рік тому це було неможливо».
Хільдебранд вважає, що спад може змінити типового покупця для девелоперів: замість короткострокових інвесторів, які розраховували на швидкий заробіток, фокус зміститься до тих, хто купує «в довгу» і збирається жити в квартирі. Повного зникнення маленьких юнітів він не очікує — попит на доступність нікуди не дінеться. Але, підкреслює він, «ми зайшли надто далеко».
Водночас на ринку вже з’явилися й мисливці за можливостями. Торонтський рієлтор Алекс Крус із Ari Zadegan Group Realty каже, що невеликі квартири беруть ті, хто дивиться на ціну за квадратний фут. «Якщо угода хороша за ціною за квадратний фут — люди куплять», — пояснює він, додаючи, що для частини покупців це стало «можливістю вийти на ринок».
Падіння сегмента кондомініумів накладається на загальнонаціональну житлову кризу — одну з головних тем канадської політики. Прем’єр-міністр Марк Карні пообіцяв удвічі збільшити темпи будівництва житла в найближчі десять років. Але експерти попереджають: через замороження та скасування проєктів наприкінці десятиліття на ринок може вийти менше нових квартир, і тоді дефіцит знову загостриться — особливо у великих містах, де саме кондомініуми традиційно поповнюють житловий фонд. І учасники ринку нагадують: сьогоднішні низькі ціни цілком можуть виявитися тимчасовим вікном.
