Скільки потрібно заробляти, щоб купити будинок у Канаді?

Канадці віком 20–30 років дедалі частіше зізнаються: власне житло з «плану на майбутнє» перетворюється на нездійсненну мрію. Ціни тримаються високими, іпотека подорожчала порівняно з нещодавніми роками, а повсякденні витрати й далі з’їдають зарплати. На цьому тлі головне питання звучить усе простіше й жорсткіше: скільки потрібно заробляти, щоб узагалі розраховувати на купівлю?

Фінансовий експерт Крістофер Лью (CFP® і CFA Charterholder), колишній фінансовий консультант, пропонує починати не з оголошення про продаж, а з тверезого розрахунку. Важлива не лише ціна будинку. На підсумок впливають борги, кредитна історія і навіть ваші плани на найближчі роки — від зміни роботи до появи дитини.

Один із базових орієнтирів щодо доступності житла в Канаді задає Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC): витрати на житло бажано утримувати нижче 30% від валового доходу домогосподарства. Під «витратами на житло» розуміють не лише іпотеку, а й податок на нерухомість, комунальні послуги, а також, якщо вони є, внески кондомініуму, платежі асоціації домовласників і обслуговування спільних зон.

Окремий камінь спотикання — початковий внесок. Якщо покупець купує житло вперше і бере іпотеку з підтримкою CMHC, мінімальні вимоги такі: 5% від перших 500 тисяч доларів і 10% від суми понад 500 тисяч.

Лью розбирає типовий приклад: будинок за 700 тисяч доларів. Мінімальний внесок тут — 45 тисяч доларів. Це 25 тисяч доларів (5% від 500 тисяч) плюс ще 20 тисяч (10% від решти 200 тисяч). Для багатьох і ця сума виглядає недосяжною: приблизно чверть жителів країни живе «від зарплати до зарплати», а в багатьох немає навіть 1 тисячі доларів фінансової подушки.

Але навіть якщо внесок зібрано, на цьому витрати не закінчуються. Коли початковий внесок менший за 20%, у справу вступає страхування від дефолту за іпотекою CMHC — його вартість додається до боргу. У сценарії Лью за іпотеки на 655 тисяч доларів страхова премія становитиме близько 26,2 тисяч доларів (приблизно 4% від суми кредиту). У підсумку сума фінансування зростає приблизно до 681,2 тисяч доларів.

Далі — сама іпотека. У Канаді найчастіше беруть кредит з амортизацією на 25–30 років, а ставку фіксують окремим контрактом на три або п’ять років — після чого під час продовження вона може змінитися. За ставки 4,5% щомісячний платіж за балансом 681,2 тисячі доларів, за розрахунками Лью, становить близько 3 тисяч 750 доларів при амортизації 25 років або приблизно 3 тисяч 450 доларів при 30 роках.

І це все ще не «повна вартість життя в будинку». До іпотеки додаються податок на нерухомість (орієнтовно 300–400 доларів на місяць), страхування житла (приблизно 100–150) і комунальні послуги (близько 200–300). У сумі щомісячні витрати на житло в цьому прикладі опиняються в діапазоні приблизно 4 тисячі 050–4 тисячі 600 доларів.

Якщо дотримуватися рекомендації CMHC і вкладатися в 30% від валового доходу, домогосподарству знадобиться близько 13 тисяч 500–15 тисяч 300 доларів валового доходу на місяць. У перерахунку на рік — приблизно 162–184 тисячі доларів. І це за умови, що у вас уже є 45 тисяч доларів на мінімальний початковий внесок для купівлі будинку за 700 тисяч.

Як зазначає CP24, підсумкова «підйомність» покупки залежить і від того, як банк оцінює конкретного позичальника. Наприклад, кредитний рейтинг та історія запозичень безпосередньо впливають на ставку: навіть невеликі десяті частки відсотка можуть вилитися в десятки тисяч доларів переплати за роки. Прострочення, високе завантаження кредитних лімітів або надто коротка кредитна історія, навпаки, погіршують умови.

Велику роль відіграє і географія. Два домогосподарства з однаковим доходом можуть отримати зовсім різну картину витрат залежно від міста і району. У великих центрах зазвичай вищі не лише ціни на житло, а й податки, страховка, а іноді й вартість щоденних поїздок. Будинок, який на папері здається «в межах бюджету», на ділі може стати помітно дорожчим через страховку, паркування, далекі поїздки на роботу і витрати на автомобіль.

Нарешті, кредитори уважно дивляться на боргове навантаження. Платежі за студентськими позиками, автокредитами та кредитними картками зменшують фінансовий запас і можуть знизити суму, на яку банк погодиться, навіть якщо дохід виглядає солідно.

Порада Лью перед початком пошуків звучить прагматично: розкласти особисті фінанси по поличках. Скласти список усіх боргів і щомісячних платежів, оцінити поточні витрати та чесно зрозуміти, скільки залишається після зобов’язань. Якщо обираєте район, варто заздалегідь перевірити ставки податку на нерухомість, прикинути логістику до роботи й оцінити ризики, які можуть підвищити вартість страхування. А допомога досвідченого рієлтора або фінансового планувальника, за його словами, нерідко дає змогу підготуватися краще — і побачити більше реальних варіантів, ніж здається на старті.