Как китайцы захватили рынок недвижимости Ванкувера
Рынок недвижимости Ванкувера уникален. Вы можете думать, что в вашем городе много иностранных покупателей, но в Ванкувере их ещё больше. Чтобы вам было легче понять, как устроен рынок недвижимости Ванкувера, предлагаем прочесть короткую историю того, как на нём появились иностранные покупатели и какова их роль.
Этап первый: Передача Гонконга
Никто не знал, что последует за передачей Гонконга Китаю в 1997 году. Жители острова беспокоились, какая жизнь их ждёт в коммунистической стране. С 1979 по 1980 год более 160 000 нелегальных мигрантов из Китая перебрались в Гонконг, прихватив с собой истории о трудной жизни на родине. Подобно современным мигрантам-миллионерам, жители Гонконга собрали свои богатства и уехали. Летом 1989 года на площадь Тяньаньмэнь в Пекине вышли демонстранты. События четвёртого июня начинались как мирная манифестация против коррупции и за свободу слова и прессы. Правительство объявило о военном положении, а затем протестующих разогнали солдаты силовыми методами. Население Гонконга увидело, как Пекин отреагировал на демонстрации на площади Тяньаньмэнь, и всерьёз заволновалось о своём будущем. Именно тогда люди начали массово выезжать с острова. Большинство эмигрантов остановились в странах Содружества, таких как Великобритания, Австралия и Канада. Всего за месяц, в период с июня по июль, Канада приняла 100 000 выходцев из Гонконга.
Этап второй: программа для гонконгских миллионеров
Канадское правительство знало, что среди мигрантов были довольно богатые люди, и увидело в этом возможность поднять вялую национальную экономику. В 1976 году премьер-министр Пьер Трюдо запустил программу, призванную привлечь зажиточных выходцев из Гонконга. Для людей с доходом от $365 000 ($1 541 504 в 2017 году), готовых инвестировать минимум $183 000 ($772 864 в 2017 году), двери в Канаду были открыты в любое время. Каждый иммигрант обязывался создать одно рабочее место и купить дом или отправить своего ребёнка в школу. Газета LA Times назвала программу «настолько либеральной, что даже спортивный рекрутёр в колледже (средняя зарплата $30-40 тыс., авт.) позавидовал бы гонконгским иммигрантам».
Много богатых иммигрантов поселилось в Ванкувере, но тогда здесь не было столько возможностей, как в Гонконге. Поэтому миллионеры рассматривали его как промежуточный этап переезда в более перспективные города и как возможность получить паспорт страны Содружества, который обеспечил бы им безопасность по возвращении на родину. В 1997 году Терри Хаи, тогдашний президент Concord Pacific, давал интервью для газеты New York Times по поводу происходящего. Он сказал, что на самом деле мало кто уехал из Гонконга. Люди скорее перевезли свои деньги. Хаи объяснил свои слова тем, что половина из 1200 квартир, построенных его компанией, купили гонконгские инвесторы, но не заселились в них. Сейчас Concord Pacific – самый крупный застройщик в Канаде, а её бывший владелец Ли Ка-шин – самый богатый человек в Азии.
Этап третий: привязка юаня к доллару
Привязка юаня к доллару – ещё одно событие, которое повлияло на рынок недвижимости Ванкувера. Для тех, кто не знает, привязка валюты – это когда стоимость одной валюты напрямую зависит от другой. В 2008 году юань привязали к американскому доллару по фиксированному курсу. После этого юань резко подешевел, чтобы сохранить конкурентоспособность торговли. Проблема в том, что тогда экономика Китая процветала, а привязка к доллару искусственно ослабила национальную валюту.
Китайский народ страдал от всех международных транзакций во благо своей экономики. В июне 2010 года юань стабилизировался. К 2014 году ценность китайской валюты в отношении к доллару возросла на 13%. Обычно наличные деньги не меняют свои ценность так быстро. Поэтому многие люди решили воспользоваться другими инструментами инвестиций, чувствительными к темпам инфляции – например, акциями и облигациями. Стоимость таких активов отражает истинный уровень инфляции, в отличие, например, от индекса потребительских цен, который правительства заинтересованы удерживать низким. Лоуренс Финк, генеральный директор международной инвестиционной компании Blackrock упоминал происходящее в 2015 году на конференции Megatrends в Сингапуре: «Сегодня два лучших вложения на мировом уровне – это современное искусство и квартира Лондоне, Ванкувере или на Манхэттене». Если для вас эти слова ничего не значат, то вы должны понимать контекст того, что происходило на том мероприятии. Под управлением компании Финка находится $5.1 трлн., что делает Blackrock крупнейшим теневым банком. Для сравнения, в распоряжении Фондовой биржи Торонто в три раза меньше активов. Финк сказал эти слова в конференц-зале, полном самых влиятельных инвесторов в мире. Даже если тогда это не было трендом, то непременно стало бы в ближайшем будущем. Финк оказался прав. 
Этап четвертый: антикоррупционная кампания Си Цзиньпина
В китайском правительстве некогда процветала коррупция, и это признают сами китайцы. По приблизительным подсчётам в 2003 году коррупционные схемы стоили Китаю $86 млрд. или около 3% тогдашнего ВВП. Чиновники делали друг другу щедрые подарки и продавали права собственности в обмен на доступ к государственной казне. В 2013 году пост Генерального секретаря Коммунистической партии занял Си Цзиньпин, пообещавший положить конец коррупции. Он сдержал слово и провёл одну из самых масштабных антикоррупционных кампаний в истории. В 2015 году более 300 000 чиновников были наказаны за коррупцию, а к 2016 году ещё 100 000 политиков привлекли к ответственности за взятки. Арестовали даже мать экс-мэра Ванкувера за взятку размером $69 млн. Самое интересное – то, что дальше сделали с деньгами, которые изъяли у коррупционеров. Канадские банки годами помогали Китаю выводить капитал из страны через посредство так называемого смёрфинга. Суть в том, что большие суммы денег разбивали на части, которые затем отправили на разные банковские счета. Смёрфинг позволил избежать контроля китайских органов финансового регулирования. Канадские банки получали переводы, аккумулировали их на одном банковском счёту, и очень просто выдавали деньги физическим лицам – например, на ипотеку. Всё это похоже на идеальную схему выведения незаконно полученных денег из страны. Так оно и есть. В 2013 году более $258 млрд. ускользнули из материкового Китая, скрываясь на банковских счетах легальных мигрантов. С 2014 по 2016 год из Китая вывезли на $1трлн. больше, чем завезли. Учитывая то, какие огромные суммы денег ввозится в страну, эта разница просто огромна. Неизвестно, сколько точно денег осталось в Ванкувере, но в то время констатировали выдающуюся активность на рынке недвижимости.
Этап пятый: официальные реформы
В 2016 году, правительство Британской Колумбии объявило, что через 30 дней будет введён налог 15% на покупку недвижимости для иностранцев. Это заявление поставило иностранных покупателей перед выбором: купить сейчас или заплатить на 15% больше. Большинство предпочло первый вариант, и на рынке недвижимости начался ажиотаж, который временно спал после введения налога в августе. Канадское правительство сделало вид, что решило проблему, хотя по сути ничего не предприняло. Вскоре продажи недвижимости иностранцам снова поползли вверх. В январе 2017 года правительство Китая и Народный банк ввели новые меры контроля над капиталом. В частности, они призваны положить конец смёрфингу. Поэтому теперь требуется предоставлять подтверждение использования средств, причём запрещается выводить деньги для покупки недвижимости или открытия ипотечного кредит в другой стране. После этого рынок недвижимости Ванкувера и других городов, куда выводили капитал китайские инвесторы, успокоился и немного остыл. Сейчас Китай решительно настроен прекратить отток капитала. В июле 2017 года Народный банк Китая заявил, что подготовил 400 000 специалистов по финансовому контролю. Кроме того, НБК активно изучает технологию блокчейн, надеясь с её помощью ликвидировать бумажные деньги, искоренить фальсификацию и получить возможность отслеживать все транзакции.
Что происходит сегодня?
Даже при всех существующих ограничениях 1 из 10 домов в Ричмонде (предместье Ванкувера) покупает иностранец. Причём это покупатели нерезиденты, то есть, они в лучшем случае приезжают в купленный дом пару раз в год. Интересно, что каждый десятый владелец, перепродающий свой дом, отмечает, что в нём никогда не жили. Ошибка, которую допускают многие специалисты, анализируя рынок недвижимости Ванкувера, состоит в том, что они сравнивают его с обычными рынками недвижимости. На самом деле, Ванкувер – это не совсем город. Это банк. И люди здесь живут не в домах, а в сейфах.
Напоминаем, что по вопросам покупки и аренды недвижимости в г. Ванкувер и его пригородах обращайтесь к русскоязычному риэлтору Анне Гамовой. Связаться с Анной можно по электронной почте [email protected] либо по телефону +1-778-834-2662
