Гучний скандал на ринку нерухомості Канади

У Канаді розгорівся скандал у сфері нерухомості: викрито недобросовісних забудовників.

Понад три десятки покупців квартир на стадії будівництва в кондомініумі Eclipse у Бернабі дійшли до Верховного суду Британської Колумбії: вони вимагають визнати договори попереднього замовлення недійсними та повернути внесені гроші. Люди стверджують, що не підписали б угоди, якби знали про серйозні фінансові проблеми девелопера, який згодом опинився під захистом від кредиторів.

Один із заявників — 30-річний Мохаммадджаваджад Надалі. В афідевіті він розповідає, що майже чотири роки відкладав на початковий внесок і у 2023 році вніс 38 тисяч 295 за квартиру в проєкті Thind Properties. За його словами, якби йому заздалегідь розкрили, що у забудовника борг перед Canada Revenue Agency на 12 мільйонів, він «ніколи б не купив» житло і вважав би компанію «безвідповідальною».

Надалі — у групі з понад трьох десятків покупців, які просять суд визнати їхні контракти невиконуваними через ймовірні порушення провінційного закону Real Estate Development Marketing Act (REDMA). Покупці вважають, що ще до запуску процедури неплатоспроможності забудовник не повідомив «суттєві факти»: тяжке фінансове становище, податкові проблеми, призупинення гарантійного страхування новобудов, а також зупинку будівництва після того, як місто Бернабі призупинило дозвіл на будівництво.

Історія Eclipse при цьому ширша за один будинок. Спір може зіткнути два режими захисту: провінційні правила, які мають оберігати покупців новобудов, і федеральний Companies' Creditors Arrangement Act (CCAA), що дозволяє великим боржникам реструктуризувати борги та отримати судовий «перепочинок» від позовів.

Призначений судом монітор KSV Restructuring Inc. з вимогами не погоджується. Він стверджує, що покупці насправді намагаються вийти з угод, які стали невигідними на тлі зміненого ринку. У KSV вказують, що багато хто з них погодився на ціни, що «суттєво перевищують» нинішню ринкову вартість зіставних квартир, і попереджають: якщо суд відкриє шлях до масового розірвання, це може запустити хвилю відмов від завершення угод і ще сильніше вдарити по вартості проєкту.

Як повідомляє CBC News, за даними спостерігача, частина претензій стосується періоду до запровадження захисту від кредиторів, а твердження про «нецільове використання або привласнення» коштів, згадані в матеріалах, «так і не були підтверджені». KSV також підкреслює: відхід покупців ускладнить продаж непроданих квартир в умовах слабкого ринку, обмеженого фінансування та необхідності зберегти довіру до проєкту.

Eclipse опинився серед проєктів, навколо яких наприкінці 2024 року та на початку 2025 року розпочалися судові розгляди після дій KingSett Mortgage Corporation. За даними документів, структури Thind, створені під будівництво вежі в Бернабі, станом на грудень минулого року були винні KingSett 225 мільйонів. Представник кредитора пов’язував кризу з «невизначеністю в економіці й особливо на ринку нерухомості», згадуючи податкові проблеми та прострочення за іпотечними зобов’язаннями.

Коли в січні 2025 року девелопер отримав захист від кредиторів, 34-поверховий комплекс був готовий приблизно на 95%. Із 329 квартир 232 уже продали за договорами попереднього замовлення. За даними KSV Restructuring, після цього робилися кроки, щоб довести об’єкт до фінішу: відновили гарантійне страхування новобудови, утримали «критично важливих підрядників і постачальників», подали страта-план. У середині березня будинок визнали «суттєво завершеним», а 10 квітня 2026 року видали дозвільний документ на заселення.

У квітні спостерігач знову прийшов до суду — просити розпорядження про продаж землі та будівель Eclipse, але з урахуванням чинних договорів попереднього замовлення. Однак ще у грудні 2025 і лютому 2026 років юристи двох груп покупців надіслали спостерігачеві листи: вони заявили, що контракти є невиконуваними, і зажадали повернути депозити. Минулого місяця обидві групи подали відповідні заяви до Верховного суду Британської Колумбії.

Покупці стверджують, що фінансові проблеми тягнулися щонайменше з червня 2023 року — тоді CRA отримала судове рішення приблизно на 12 мільйонів доларів. За версією заявників, до осені 2024 року ситуація стала ще гіршою: у жовтні призупинили гарантійне покриття, а в листопаді місто Бернабі заморозило дозвіл на будівництво, після чого роботи зупинилися. Покупці наполягають, що REDMA зобов’язує забудовника оперативно вносити виправлення в розкриття інформації, якщо він дізнається, що раніше вона була неповною або недостовірною, але цього, за їхніми словами, не сталося.

Позови стосуються 32 квартир, загальна сума передзамовлень перевищує 26 мільйонів доларів. В афідевітах троє покупців, кожен із яких погодився заплатити за своє житло майже по 600 тисяч доларів, пишуть, що в грудні 2025 року були «шоковані», дізнавшись про неплатоспроможність забудовника. Масажистка Назіла Горбані каже, що збиралася жити в квартирі вартістю близько одного мільйона доларів разом із чоловіком і сином, і запевняє: знай вона про податкові борги та затримки, рішення було б іншим.

Масакі (Кевін) Мацумото зазначає, що депозит 107 тисяч 085 доларів за квартиру вартістю 713 тисяч 900 доларів йому позичив батько, і підкреслює: це була його перша й єдина покупка нерухомості. Тепер він шкодує про угоду, вважає, що забудовник суттєво ввів його в оману, а загальну якість проєкту називає «дуже низькою».

Спостерігач, зі свого боку, звинувачує покупців у спробі обійти режим CCAA. У KSV нагадують, що в січні 2025 року KingSett отримала широку судову заборону, яка зупинила більшість проваджень проти девелопера, щоб дати йому шанс на реструктуризацію. Крім того, монітор стверджує, що покупці нібито вичекали близько року, перш ніж заявляти вимоги, спостерігаючи, чи не розвернеться ринок у кращий бік.

У межах справи KSV подав «повідомлення про конституційне питання», повідомивши генеральних прокурорів Канади та Британської Колумбії: монітор має намір доводити пріоритет CCAA над REDMA. Покупці відповідають, що заборона на провадження не скасовувала обов’язок забудовника випускати виправлене розкриття інформації і не «обнуляє» попередні порушення, а отже, змушувати їх закривати угоди за контрактами, які за провінційним правом вважаються невиконуваними, не можна.

KSV наполягає: навіть якщо спір завершиться не на користь спостерігача, покупці зрештою все одно отримають «те, на що розраховували», — готові квартири в Eclipse. Рішення суду може стати орієнтиром для інших проєктів на тлі просілого ринку. За оцінкою B.C. Assessment, вартість вежі Eclipse знизилася з 257 мільйонів доларів у липні 2024 року до 185 мільйонів доларів у липні минулого року, причому майже 70 мільйонів доларів падіння припало на вартість самої будівлі.