Нові розрахунки визначають доступність нерухомості для сімей у Канаді

У Канаді визначили, яким має бути щорічний дохід, щоб сім’я змогла купити нерухомість.

Навіть стабільна зарплата на рівні 115 тисяч доларів на рік дедалі частіше не відчиняє канадцям двері на ринок житла. У великих агломераціях усе впирається не лише в щомісячний платіж за іпотекою — дедалі частіше неможливо навіть накопичити мінімальний початковий внесок.

Про це на слуханнях парламентського комітету з фінансів, присвячених боргам домогосподарств, говорив іпотечний брокер Рон Батлер. Він нагадав: ще 30 років тому зібрати хоча б 5% на перший внесок багатьом було реально. За його словами, тоді з цим завданням справлялися і менеджер овочевого відділу в супермаркеті, і медсестра на неповній ставці. «Ті дні минули», — підсумував Батлер.

Коли його запитали, скільки часу потрібно людині з «хорошою» повною зайнятістю, щоб накопичити мінімальний внесок сьогодні, стосовно Великого Торонто відповідь прозвучала жорстко: «реальність така — вони ніколи не змогли б це зробити». Причина, за словами Батлера, проста: за доходу 110–115 тисяч доларів людина все одно платить оренду, податки та покриває звичайні витрати — і на тлі цін, які «все ще тримаються трохи нижче мільйона», відкласти потрібну суму майже неможливо.

Батлер зазначив, що до 2015 року в Онтаріо сім’я з річним доходом 115 тисяч доларів ще «мала шанс» стати домовласником — хай і частіше не в самому Торонто, а в передмістях і сусідніх містах на кшталт Аякса, Берлінгтона, Гамільтона або в регіоні Ніагари. «Сьогодні отримувач доходу 115 тисяч доларів справді не може купити нічого», — сказав він.

За даними Канадської асоціації нерухомості (CREA) за березень 2026 року, середня ціна продажу житла по країні становила 673 тисячі 084 долари. Навіть це означає мінімальний початковий внесок трохи вище 42 тисяч доларів. У Великому Торонто середня ціна — 1 мільйон 017 тисяч 796 доларів, у Великому Ванкувері — 1 мільйон 201 тисяча 123 долари; там мінімальний внесок наближається приблизно до 76 тисяч і 95 тисяч доларів відповідно.

Але проблема вже давно не обмежується Торонто та Ванкувером. Засновник і директор University of Ottawa Missing Middle Initiative (MMI) Майк Моффатт каже, що за останні роки хвиля недоступності житла докотилася до нових локацій. За зростанням цін за десятиліття, зазначає він, у Канаді лідирує Тіллсонберг в Онтаріо — місто за межами Лондона. За його словами, туди поїхали сім’ї саме тому, що це місце довго вважалося одним із найдешевших для життя.

Як повідомляє CBC News, розрахунки CBC показують: якщо взяти медіанні ціни на будинки за даними CREA за березень 2026 року і припустити іпотечну ставку 4,39% з амортизацією на 25 років, то за 10% початкового внеску, річному податку на нерухомість 4 тисячі доларів і витратах на опалення 150 доларів на місяць покупцеві в Калгарі знадобиться дохід 122 тисячі 300 доларів. Для Монреаля аналогічний показник становить 127 тисяч 800 доларів, а для Оттави — 132 тисячі 100 доларів.

У звіті MMI, опублікованому в лютому, йдеться, що у 23 великих міських агломераціях Канади нові «стартові» будинки сімейного формату стали більш ніж удвічі дорожчими відносно медіанного доходу порівняно з 2004 роком. Дослідники зазначають: за два десятиліття ціни на нові будинки в нижньому сегменті ринку в середньому зросли на 265%, тоді як доходи молодих сімей із двома заробітками — лише на 76%.

Ще один звіт MMI, опублікований у листопаді, порівнює ситуацію за країнами ОЕСР. У ньому йдеться, що саме Канада пережила найрізкіше збільшення співвідношення ціни житла до доходу — більш ніж на 80% з 2004 року. Якщо в середині 2000-х років будинок коштував близько трьох річних доходів, то тепер — майже 5,5. Висновок звіту: поєднання бурхливого зростання цін і слабкого зростання зарплат поставило канадські домогосподарства в гірше становище, ніж у багатьох зіставних країн.

За словами Батлера, в Онтаріо та Британській Колумбії покупці житла сьогодні майже постійно належать до верхніх 10-15% за доходами в країні. Другий типовий сценарій — помітна допомога батьків, які використовують капітал, накопичений у власному житлі, щоб допомогти дітям із купівлею.

Як ілюстрацію Батлер навів напіввідокремлений будинок у більшості районів Великого Торонто та Великого Ванкувера приблизно за 800 тисяч доларів. «Це не хороший будинок. Це не чудовий район», — підкреслив він. При цьому для людини з доходом 115 тисяч доларів така покупка — це ціна на рівні «семи річних доходів», і «іпотеку не дадуть навіть за 20% початкового внеску».

Моффатт вважає, що відносно доступні варіанти ще можна знайти в окремих частинах Квебеку, на півночі Альберти, у Саскачевані та деяких районах Манітоби, в Атлантичній Канаді та на півночі Онтаріо. Але на запитання, куди їхати за «нормальним» будинком за підйомною ціною, він відповідає без ілюзій: найчастіше це місця, «де люди живуть не так активно», і список таких локацій скорочується.

Окремий біль — собівартість будівництва: вона, за словами Моффатта, не знижується. Він попереджає про ризик затяжного періоду, коли нового житла буде з’являтися недостатньо: девелоперам дедалі складніше будувати об’єкти, які могли б конкурувати за ціною з вторинним ринком.

При цьому, додає Моффатт, просте підвищення зарплат без зростання пропозиції житла здатне лише посилити конкуренцію: більше грошей почне «гнатися» за тією ж кількістю будинків. Але зростання доходів все одно має бути частиною рішення. «Ось так ми і досягнемо доступності. Не лише падінням цін на житло, а й тим, що зарплати мають зростати — зростати швидше, ніж ціни на житло», — сказав Моффатт.