Громкий скандал на рынке недвижимости Канады

В Канаде разгорелся скандал в сфере недвижимости: разоблачены недобросовестные застройщики.

Более трех десятков покупателей квартир на стадии строительства в кондоминиуме Eclipse в Бернаби дошли до Верховного суда Британской Колумбии: они требуют признать договоры предзаказа недействительными и вернуть внесенные деньги. Люди утверждают, что не подписали бы соглашения, если бы знали о серьезных финансовых проблемах девелопера, который позже оказался под защитой от кредиторов.

Один из заявителей - 30-летний Мохаммаджаваджад Надали. В аффидевите он рассказывает, что почти четыре года откладывал на первоначальный взнос и в 2023 году внес 38 тысяч 295 за квартиру в проекте Thind Properties. По его словам, если бы ему заранее раскрыли, что у застройщика долг перед Canada Revenue Agency на 12 миллионов, он «никогда бы не купил» жилье и счел бы компанию «безответственной».

Надали - в группе из более чем трех десятков покупателей, которые просят суд признать их контракты неисполнимыми из-за предполагаемых нарушений провинциального закона Real Estate Development Marketing Act (REDMA). Покупатели считают, что еще до запуска процедуры неплатежеспособности застройщик не сообщил «существенные факты»: тяжелое финансовое положение, налоговые проблемы, приостановку гарантийного страхования новостроек, а также остановку стройки после того, как город Бернаби приостановил разрешение на строительство.

История Eclipse при этом шире одного дома. Спор может столкнуть два режима защиты: провинциальные правила, которые должны оберегать покупателей новостроек, и федеральный Companies' Creditors Arrangement Act (CCAA), позволяющий крупным должникам реструктурировать долги и получить судебную «передышку» от исков.

Назначенный судом монитор KSV Restructuring Inc. с требованиями не согласен. Он утверждает, что покупатели на самом деле пытаются выйти из сделок, которые стали невыгодными на фоне изменившегося рынка. В KSV указывают, что многие из них согласились на цены, «существенно превышающие» нынешнюю рыночную стоимость сопоставимых квартир, и предупреждают: если суд откроет путь к массовому расторжению, это может запустить волну отказов от закрытия сделок и еще сильнее ударить по стоимости проекта.

Как сообщает CBC News, по данным наблюдателя, часть претензий относится к периоду до введения защиты от кредиторов, а утверждения о «нецелевом использовании или присвоении» средств, упомянутые в материалах, «так и не были подтверждены». KSV также подчеркивает: уход покупателей осложнит продажу непроданных квартир в условиях слабого рынка, ограниченного финансирования и необходимости удержать доверие к проекту.

Eclipse оказался в числе проектов, вокруг которых в конце 2024 года и начале 2025 года начались судебные разбирательства после действий KingSett Mortgage Corporation. По данным документов, структуры Thind, созданные под строительство башни в Бернаби, по состоянию на декабрь прошлого года были должны KingSett 225 миллионов. Представитель кредитора связывал кризис с «неопределенностью в экономике и особенно на рынке недвижимости», упоминая налоговые проблемы и просрочки по ипотечным обязательствам.

Когда в январе 2025 года девелопер получил защиту от кредиторов, 34-этажный комплекс был готов примерно на 95%. Из 329 квартир 232 уже продали по договорам предзаказа. По данным KSV Restructuring, после этого предпринимались шаги, чтобы довести объект до финиша: восстановили гарантийное страхование новостройки, удержали «критически важных подрядчиков и поставщиков», подали страта-план. В середине марта дом признали «существенно завершенным», а 10 апреля 2026 года выдали разрешительный документ на заселение.

В апреле наблюдатель снова пришел в суд - просить распоряжение о продаже земли и зданий Eclipse, но с учетом действующих договоров предзаказа. Однако еще в декабре 2025 и феврале 2026 годов юристы двух групп покупателей направили наблюдателю письма: они заявили, что контракты неисполнимы, и потребовали вернуть депозиты. В прошлом месяце обе группы подали соответствующие заявления в Верховный суд Британской Колумбии.

Покупатели утверждают, что финансовые проблемы тянулись как минимум с июня 2023 года - тогда CRA получила судебное решение примерно на 12 миллионов долларов. По версии заявителей, к осени 2024 года ситуация стала еще хуже: в октябре приостановили гарантийное покрытие, а в ноябре город Бернаби заморозил разрешение на строительство, после чего работы остановились. Покупатели настаивают, что REDMA обязывает застройщика оперативно вносить исправления в раскрытие информации, если он узнает, что ранее она была неполной или недостоверной, но этого, по их словам, не произошло.

Иски касаются 32 квартир, общая сумма предзаказов превышает 26 миллионов долларов. В аффидевитах трое покупателей, каждый из которых согласился заплатить за свое жилье почти по 600 тысяч долларов, пишут, что в декабре 2025 года были «шокированы», узнав о неплатежеспособности застройщика. Массажистка Назила Горбани говорит, что собиралась жить в квартире стоимостью около одного миллиона долларов вместе с мужем и сыном, и уверяет: знай она о налоговых долгах и задержках, решение было бы другим.

Масаки (Кевин) Мацумото указывает, что депозит 107 тысяч 085 долларов за квартиру стоимостью 713 тысяч 900 долларов ему одолжил отец, и подчеркивает: это была его первая и единственная покупка недвижимости. Теперь он жалеет о сделке, считает, что застройщик существенно ввел его в заблуждение, а общее качество проекта называет «очень низким».

Наблюдатель, в свою очередь, обвиняет покупателей в попытке обойти режим CCAA. В KSV напоминают, что в январе 2025 года KingSett получила широкий судебный запрет, который остановил большинство разбирательств против девелопера, чтобы дать ему шанс на реструктуризацию. Кроме того, монитор утверждает, что покупатели якобы выждали около года, прежде чем заявлять требования, наблюдая, не развернется ли рынок в лучшую сторону.

В рамках дела KSV подал «уведомление о конституционном вопросе», уведомив генеральных прокуроров Канады и Британской Колумбии: монитор намерен доказывать приоритет CCAA над REDMA. Покупатели отвечают, что запрет на разбирательства не отменял обязанность застройщика выпускать исправленное раскрытие информации и не «обнуляет» прежние нарушения, а значит, заставлять их закрывать сделки по контрактам, которые по провинциальному праву считаются неисполнимыми, нельзя.

KSV настаивает: даже если спор закончится не в пользу наблюдателя, покупатели в итоге все равно получат «то, на что рассчитывали», - готовые квартиры в Eclipse. Решение суда может стать ориентиром для других проектов на фоне просевшего рынка. По оценке B.C. Assessment, стоимость башни Eclipse снизилась с 257 миллионов долларов в июле 2024 года до 185 миллионов долларов в июле прошлого года, причем почти 70 миллионов долларов падения пришлось на стоимость самого здания.