Канадские застройщики массово переходят на новый тип жилья

В городах Канады у строителей набирают популярность жилые дома определенного формата. Это обусловлено рядом изменений.

Города среднего размера по всей Канаде заметно меняют правила игры в строительстве. Вместо привычных новых кварталов частных домов на окраинах они все чаще растут «вверх»: появляются квартиры, таунхаусы и другие форматы многоквартирного жилья. Но главный спор никуда не исчез - становится ли от этого жилье доступнее и кто вообще сможет его себе позволить.

CBC News изучил данные Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) за 15 лет по семи городам: Лондону и Китченер-Ватерлу в Онтарио, Галифаксу, а также Абботсфорду, Нанаймо, Келоуне и Виктории в Британской Колумбии. Картина у всех разная по темпам, но вывод один: доля многоквартирной застройки в новых проектах резко выросла.

В Виктории, Абботсфорде и Китченер-Ватерлу на квартиры, рядные дома и другие «многоюнитные» форматы сегодня приходится девять из десяти новых домов. Нанаймо за 15 лет прошел путь от почти «одноэтажного» города к плотной застройке: в 2010 году многоквартирные проекты давали лишь десятую часть строительства, а к 2025 году - уже около двух третей. Лондон и Келоуна увеличили долю многоквартирного строительства примерно на 50%, по сути развернув прежнюю модель, ориентированную на частные дома, и сделав ставку на плотность.

Эксперты объясняют этот поворот сразу несколькими факторами: дорожает земля, жилье становится все менее доступным, население растет, а политика - от муниципальной до федеральной - все активнее подталкивает города к уплотнению. В итоге конфликт сместился: теперь спорят не столько о том, нужно ли строить больше, сколько о том, что именно строить - и кому это жилье в итоге достанется.

Галифакс - один из примеров, где бум многоквартирной застройки начался еще около 2010 года. Доцент Университета Далхаузи Рен Томас считает, что простого наращивания объемов оказалось недостаточно, чтобы снять напряжение на рынке. По ее словам, почти все, что строится, определяется логикой рынка - значит, в приоритете оказываются самые прибыльные форматы, а не те, которые действительно закрывают потребности горожан.

«Юнит - это не просто юнит, как субсидируемое жилье или поддерживаемое жилье для пожилых и тому подобное… Оно недоступно для многих людей, которым оно нужно», - говорит Томас.

Она подчеркивает: характер застройки диктуется тем, что девелоперы могут профинансировать и довести до конца, а не тем, что было бы самым доступным. В апреле город отказался от планов требовать включения доступных квартир в новые проекты - власти объяснили это тем, что иначе часть инициатив просто перестанет быть жизнеспособной.

Даже если, судя по данным CMHC, темпы строительства и рост аренды в Галифаксе начинают охлаждаться, в 2025 году многоквартирные дома все равно дали около 85% всех жилищных стартов. При этом CMHC фиксирует заметный разрыв между средней арендой и так называемой turnover rent - ценой для новых арендаторов. В октябре 2025 года двухкомнатная квартира для тех, кто въезжает по новому договору, стоила в среднем 2 тысяч 058 долларов в месяц, тогда как по действующим договорам - 1 тысяч 764 доллара.

Со стороны девелоперов звучит другой аргумент: экономика строительства стала жестче, и без плотности проекты часто просто не сходятся. Основатель онтарийской Empire Communities Картік Сингла говорит, что в городах среднего размера математика иногда выглядит лучше, чем на крупнейших рынках. «Земля все еще дешевле, чем в Торонто, но аренда не стоит вполовину от торонтской, - объясняет он. - Поэтому цифры могут лучше работать в таких местах, как Лондон, Китченер, Виндзор». По его словам, именно плотность зачастую и делает проект рентабельным.

Но «больше» не всегда значит «доступнее» - а иногда крупные проекты приносят и новые риски. В Келоуне, например, башня нового кампуса Университета Британской Колумбии в центре города должна вырасти до 43 этажей и включить более 470 юнитов - это будет одно из самых высоких зданий между Ванкувером и Калгари. Жильцы соседних домов, которых переселили после этапа котлована, подали иск к университету: они утверждают, что земляные работы вызвали подвижки грунта и повредили здания. UBC отрицает ответственность за весь заявленный ущерб. Город Келоуна на запрос CBC не ответил.

Как отмечает CBC News, на этом фоне все чаще всплывает идея missing middle - «недостающей середины»: среднеэтажной застройки вроде таунхаусов и небольших домов с квартирами. Сторонники считают, что такой формат расширяет выбор и может снизить порог входа на рынок. Но на практике все упирается в бюрократию и местные конфликты.

Планировщик Алисия Монтеит из Monterra Planning Consultants (Стратфорд, Онтарио) говорит, что недавние изменения в законодательстве в провинции отодвинули согласования еще дальше вперед от реального строительства. В результате проекты оказываются несинхронизированы: застревают между провинциальным и муниципальным уровнями, где разные полномочия и разные ожидания. «Согласования уходят так далеко вперед, а процесс просто не успевает. Есть много трения между разными полномочиями на разных уровнях», - объясняет она. По ее словам, даже небольшие проекты уплотнения легко вязнут в локальном сопротивлении и задержках.

Особенно остро это видно там, где жители считают новую плотность несоразмерной инфраструктуре. В Лондоне активистка Кейт Кайкконен из группы Stoneybrook for Community-First Development выступает против проекта, который заменит четыре дома на почти 300 юнитов в восьмиэтажном здании. Оно, по ее словам, будет доминировать над окружающей застройкой - при том что формально укладывается в действующее зонирование. Кайкконен уверена, что район не рассчитан на такую нагрузку: ограниченные подъезды вынудят транспорт идти через жилые улицы, а планы по парковкам не соответствуют тому, насколько город зависит от автомобилей. «Как бы мы ни хотели быть городом, ориентированным на общественный транспорт, и я вижу это в нашем будущем, сейчас это не реальность», — говорит она.

Экономист CMHC по Южному Онтарио Энтони Пасарелли допускает, что нынешний разворот к крупным проектам может оказаться временным. Если рынок станет мягче, девелоперы могут вернуться к более мелким и менее рискованным форматам - низко- и среднеэтажным зданиям, которые проще финансировать. Пасарелли отмечает, что подобный сдвиг уже намечается в крупных центрах вроде Торонто и Ванкувера - и затем может дойти до городов среднего размера, повторяя знакомую канадскому рынку цепочку: меняются условия - меняется то, что строят, и то, что люди готовы покупать.