Канадські забудовники масово переходять на новий тип житла

У містах Канади серед будівельників набувають популярності житлові будинки певного формату. Це зумовлено низкою змін.

Міста середнього розміру по всій Канаді помітно змінюють правила гри в будівництві. Замість звичних нових кварталів приватних будинків на околицях вони все частіше ростуть «вгору»: з’являються квартири, таунхауси та інші формати багатоквартирного житла. Але головна суперечка нікуди не зникла — чи стає від цього житло доступнішим і хто взагалі зможе його собі дозволити.

CBC News вивчив дані Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) за 15 років по семи містах: Лондону та Кітченер-Вотерлу в Онтаріо, Галіфаксу, а також Абботсфорду, Нанаймо, Келоуни та Вікторії в Британській Колумбії. Картина в усіх різна за темпами, але висновок один: частка багатоквартирної забудови в нових проєктах різко зросла.

У Вікторії, Абботсфорді та Кітченер—Ватерлу на квартири, таунхауси та інші «багатоюнітні» формати сьогодні припадає дев’ять із десяти нових будинків. Нанаймо за 15 років пройшов шлях від майже «одноповерхового» міста до щільної забудови: у 2010 році багатоквартирні проєкти давали лише десяту частину будівництва, а до 2025 року — уже близько двох третин. Лондон і Келоуна збільшили частку багатоквартирного будівництва приблизно на 50%, по суті розгорнувши попередню модель, орієнтовану на приватні будинки, і зробивши ставку на щільність.

Експерти пояснюють цей поворот одразу кількома факторами: дорожчає земля, житло стає дедалі менш доступним, населення зростає, а політика — від муніципальної до федеральної — дедалі активніше підштовхує міста до ущільнення. У підсумку конфлікт змістився: тепер сперечаються не стільки про те, чи потрібно будувати більше, скільки про те, що саме будувати — і кому це житло зрештою дістанеться.

Галіфакс — один із прикладів, де бум багатоквартирної забудови розпочався ще близько 2010 року. Доцентка Університету Далхаузі Рен Томас вважає, що простого нарощування обсягів виявилося недостатньо, щоб зняти напруження на ринку. За її словами, майже все, що будується, визначається логікою ринку — отже, у пріоритеті опиняються найприбутковіші формати, а не ті, які справді закривають потреби містян.

«Юніт — це не просто юніт, як субсидоване житло або житло з підтримкою для літніх людей і тому подібне… Воно недоступне для багатьох людей, яким воно потрібне», — каже Томас.

Вона підкреслює: характер забудови визначається тим, що девелопери можуть профінансувати й довести до кінця, а не тим, що було б най доступнішим. У квітні місто відмовилося від планів вимагати включення доступних квартир у нові проєкти — влада пояснила це тим, що інакше частина ініціатив просто перестане бути життєздатною.

Навіть якщо, судячи з даних CMHC, темпи будівництва та зростання оренди в Галіфаксі починають сповільнюватися, у 2025 році багатоквартирні будинки все одно дали близько 85% усіх житлових стартів. При цьому CMHC фіксує помітний розрив між середньою орендою та так званою turnover rent — ціною для нових орендарів. У жовтні 2025 року двокімнатна квартира для тих, хто заселяється за новим договором, коштувала в середньому 2 тисячі 058 доларів на місяць, тоді як за чинними договорами — 1 тисяча 764 долари.

З боку девелоперів звучить інший аргумент: економіка будівництва стала жорсткішою, і без щільності проєкти часто просто не зводяться. Засновник онтарійської Empire Communities Картік Сингла каже, що в містах середнього розміру математика іноді виглядає краще, ніж на найбільших ринках. «Земля все ще дешевша, ніж у Торонто, але оренда не коштує вполовину від торонтської, — пояснює він. — Тому цифри можуть краще працювати в таких місцях, як Лондон, Кітченер, Віндзор». За його словами, саме щільність часто й робить проєкт рентабельним.

Але «більше» не завжди означає «доступніше» — а іноді великі проєкти приносять і нові ризики. У Келоуна, наприклад, вежа нового кампусу Університету Британської Колумбії в центрі міста має вирости до 43 поверхів і включити понад 470 юнітів — це буде одна з найвищих будівель між Ванкувером і Калгарі. Мешканці сусідніх будинків, яких переселили після етапу котловану, подали позов до університету: вони стверджують, що земляні роботи спричинили зсуви ґрунту та пошкодили будівлі. UBC заперечує відповідальність за всю заявлену шкоду. Місто Келоуна на запит CBC не відповіло.

Як зазначає CBC News, на цьому тлі все частіше спливає ідея missing middle — «відсутньої середини»: середньоповерхової забудови на кшталт таунхаусів і невеликих будинків з квартирами. Прихильники вважають, що такий формат розширює вибір і може знизити поріг входу на ринок. Але на практиці все впирається в бюрократію та місцеві конфлікти.

Планувальниця Алісія Монтеїт із Monterra Planning Consultants (Стратфорд, Онтаріо) каже, що нещодавні зміни в законодавстві в провінції відсунули погодження ще далі вперед від реального будівництва. У результаті проєкти виявляються несинхронізованими: застрягають між провінційним і муніципальним рівнями, де різні повноваження й різні очікування. «Погодження відсуваються так далеко вперед, а процес просто не встигає. Є багато тертя між різними повноваженнями на різних рівнях», — пояснює вона. За її словами, навіть невеликі проєкти ущільнення легко грузнуть у локальному спротиві та затримках.

Особливо гостро це видно там, де мешканці вважають нову щільність неспівмірною інфраструктурі. У Лондоні активістка Кейт Кайкконен із групи Stoneybrook for Community-First Development виступає проти проєкту, який замінить чотири будинки на майже 300 юнітів у восьмиповерховій будівлі. Вона, за її словами, домінуватиме над навколишньою забудовою — попри те, що формально вкладається в чинне зонування. Кайкконен упевнена, що район не розрахований на таке навантаження: обмежені під’їзди змусять транспорт їхати через житлові вулиці, а плани щодо паркувань не відповідають тому, наскільки місто залежить від автомобілів. «Як би ми не хотіли бути містом, орієнтованим на громадський транспорт, і я бачу це в нашому майбутньому, зараз це не реальність», — каже вона.

Економіст CMHC по Південному Онтаріо Ентоні Пасареллі допускає, що нинішній розворот до великих проєктів може виявитися тимчасовим. Якщо ринок стане м’якшим, девелопери можуть повернутися до дрібніших і менш ризикованих форматів — низько- та середньоповерхових будівель, які простіше фінансувати. Пасареллі зазначає, що подібний зсув уже намічається у великих центрах на кшталт Торонто і Ванкувера — і потім може дійти до міст середнього розміру, повторюючи знайомий канадському ринку ланцюжок: змінюються умови — змінюється те, що будують, і те, що люди готові купувати.