В Канаде раскрыли неожиданные особенности покупки недвижимости с аукционов

Дом на Windsor Street в восточной части Ванкувера, который BC Assessment оценивает более чем в 1,7 млн долларов, на городском налоговом аукционе продали за 825 тысяч долларов. Объект выглядит так, будто до него давно не доходили руки: заросший двор, уставшая крыша, разваливающиеся задние ступени. Однако это не помешало активным торгам - тем более что резервная цена (upset price) была всего 72 тысячи 051 долларов.

Сделка стала одной из самых заметных на ежегодных торгах City of Vancouver. Сюда попадают объекты, владельцы которых не платят налоги на недвижимость три года подряд. Важная деталь: upset price на таких аукционах - это не «скидка от рынка», а просто сумма долга городу. Поэтому стартовые цифры иногда выглядят почти фантастически на фоне оценочной стоимости.

Громких лотов в этот раз было больше одного. На Point Grey Road - одном из самых дорогих адресов Канады, рядом с прибрежными особняками и Королевским ванкуверским яхт-клубом - две соседние недвижимости, оцененные примерно в пять миллионов долларов и  шесть миллионов, ушли менее чем за половину: за два миллиона и 2,75 миллиона.

Однако у таких покупок есть условие, о котором многие вспоминают слишком поздно: после аукциона у нынешнего владельца остается целый год, чтобы вернуть объект, погасив налоговую задолженность. Если он это делает, победителю торгов возвращают деньги - плюс 6% годовых. Ставка выглядит щедро на фоне доходности по депозитам и гособлигациям, но есть нюанс: весь этот год средства победителя, по сути, «лежат» без возможности распоряжаться ими.

Бывший нотариус Рон Ашер предупреждает: налоговые аукционы - «не для слабонервных и не для новичков». По его словам, нередко за долгами стоят человеческие истории - например, запутанные наследственные дела. И закон выстроен так, чтобы у владельца было максимум шансов исправить ситуацию до потери недвижимости.

Это видно и по статистике текущих торгов. В предварительном списке значилось 116 объектов, но к старту в 10 утра в среду осталось 66. Еще три лота сняли прямо во время аукциона: владельцы успели заплатить налоги буквально на ходу.

30-летний житель Ванкувера Дариус Ву пришел «скорее из любопытства» и с надеждой, что вдруг подвернется удачная покупка. Он сравнил участие с лотереей: шанс, по ощущениям, «примерно один к ста», зато «денег не теряешь». Правда, к полудню Ву ушел - ставки быстро ушли в зону, где, как он признался, «нужно много наличных», а более подготовленные участники перебивают без колебаний.

Как сообщает CBC News, один из таких участников - человек, выигравший десятки лотов, включая дом на Windsor Street, - прямо сказал, что не рассчитывает получить недвижимость. Его интерес - проценты. По правилам победитель вносит upset price. Если владелец гасит долг в течение года, сумма возвращается с 6% годовых. Если нет - победитель получает право собственности, но должен доплатить оставшуюся часть своей ставки в течение 30 дней.

Новости интереснее, когда есть с кем их обсудитьПознакомьтесь с русскоязычными людьми из Ванкувера и других городов Канады. Возможно, тот самый человек уже совсем рядом.Посмотреть, кто сейчас на сайте →

Ванкуверский риелтор с большим стажем Шон Холден вообще называет участие в таких торгах «упражнением в бессмысленности» и говорит, что обычно отговаривает клиентов: реальные переходы права собственности случаются крайне редко.

В City of Vancouver это подтверждают цифрами. По данным города, за последние десять лет было всего три случая, когда недвижимость действительно сменила владельца по итогам налоговой продажи. Почти всегда собственники находят деньги и закрывают долг в пределах годового срока.

Впрочем, даже если шанс «забрать» объект невелик, рисков хватает. Город подчеркивает: он не отвечает за состояние и качество недвижимости и предлагает покупателям заранее проводить собственную проверку - выяснять ограничения, обременения, требования по участку и зданию, все, что может повлиять на ценность и пригодность объекта. Холден добавляет: покупатель берет на себя проблему «кота в мешке» - до фактической передачи никто не гарантирует, в каком состоянии окажется дом и что могло с ним случиться за это время.

Для контекста в материале приводят данные других муниципалитетов. В Бернаби за последние пять лет три объекта все же сменили владельцев. Причем в прошлом году до окончательного оформления дошли два лота, и оба, согласно протоколам, купил один и тот же человек. Среди них - пустой участок 9 тысячи 262 кв. фута, ушедший за upset price 845 долларов при оценке 37,7 тысяч долларов, и еще один объект с upset price 269 долларов, который тот же покупатель забрал за пять тысяч долларов при оценке 3,6 тысячи долларов (площадь - 94 кв. фута). В городе подтвердили: оба объекта действительно перешли новому владельцу после истечения годового срока выкупа.

В Келоуне, по данным муниципалитета, за последние шесть лет в среднем «около трех-четырех объектов» ежегодно выставляли на аукцион, но реальная смена собственника тоже редкость - последний случай сотрудники вспоминают примерно в 2016-2017 годах. Абботсфорд в этом и прошлом году не выставлял объекты вовсе, но в 2025 году два лота все же появились, и один - небольшой неосвоенный участок - дошел до завершения сделки.

После ванкуверского аукциона победители должны оплатить upset price до полудня четверга. Холден говорит, что участникам стоит морально готовиться к «заморозке» денег: 6% годовых звучат заманчиво, но на практике собственники чаще всего все-таки находят средства и закрывают задолженность.

История с домом на Windsor Street пока выглядит именно так. Мужчина, представившийся владельцем, подтвердил, что знает о продаже. Он назвал дом семейным и признал, что жить в нем «непросто» из-за состояния. По его словам, он не боится потери недвижимости и у него есть год, чтобы рассчитаться по налогам.